x close
Click Accept pentru a primi notificări cu cele mai importante știri! Nu, multumesc Accept
×
Acest site utilizează fișiere de tip cookie pentru a vă oferi o experiență cât mai plăcută și personalizată. Îți aducem la cunoștință faptul că ne-am actualizat politicile pentru a ne conforma cu modificările propuse aduse de Directiva (UE) 2002/58/EC ("Directiva E-Privacy") si de Regulamentul (UE) 2016/679 privind protectia persoanelor fizice in ceea ce priveste prelucrarea datelor cu caracter personal si privind libera circulatie a acestor date si de abrogare a Directivei 95/46/CE ("Regulamentul GDPR").

Înainte de a continua navigarea pe www.jurnalul.ro, te rugăm să citești și să înțelegi conținutul Politicii de Cookie și Politica de Confidențialitate.

Prin continuarea navigării pe www.jurnalul.ro confirmi acceptarea utilizării fișierelor de tip cookie. Poți modifica în orice moment setările acestor fișiere cookie urmând instrucțiunile din Politica de Cookie.

DA, ACCEPT

Avertismentul președintelui Asociatiei Analistilor Financiari-Bancari: Nu cumpărați acum locuințe. Preturile vor scădea cel putin cu 25%-30% in urmatorii 2-3 ani

0
29 Sep 2018 - 16:25
Avertismentul președintelui Asociatiei Analistilor Financiari-Bancari: Nu cumpărați acum locuințe. Preturile vor scădea cel putin cu 25%-30% in urmatorii 2-3 ani Dragos Stoica/Intact Images


Iancu Guda, Presedintele Asociatiei Analistilor Financiari-Bancari din Romania, consideră că achiziția unei locuințe ar trebui amânată cel puțin 2-3 ani deoarece prețurile imobiliarelor vor scădea semnificativ.

 

Presedintele Asociatiei Analistilor Financiari-Bancari din Romania este de părere că pentru cladirile vechi - adica in cele construite inainte de anul 2000 - metrul patrat ar trebui sa coste cel mult 1.000 de euro, nu 1.350 de euro, in timp ce pentru apartamente noi este de 1.500 EUR / mp util (fata de pretul de 2.000 EUR / mp util astazi).

 

”Conform datelor recente privind tranzactiile efective realizate in piata (vanzare-cumparare), preturile incep deja sa scada. Exact cum am anticipat deja de peste 6 luni, piata imobiliara este supraevaluata cu cel putin 25%-30%, iar preturile incep sa scada pentru a reveni la valoarea fundamentala. Valoarea investitionala justa pentru apartamentele vechi (construite inainte de anul 2000) este de 1000 EUR / mp util (fata de pretul 1.350 EUR / mp util astazi), in timp ce pentru rezidentiale este de 1.500 EUR / mp util (fata de pretul de 2.000 EUR / mp util astazi). Investitia in imobiliare ar trebui sa genereze recuperarea banilor (prin inchirierea spatiului) in maximum 15 ani. Avand in vedere pretul de astazi, investitia se recupereaza in 20-25 de ani (functie de proprietate).

CUM CALCULEZI VALOAREA UNUI APARTAMENT IN MAX 1 MINUT ??? EXEMPLU: PRETUL mediu din piata la un apartament rezidential in zona buna a capitalei, 2 camere cu suprafata de 60mp utili, este de 110.000 EUR (TVA inclus), aprox 1.850 EUR / mp. VALOAREA este de maxim 1.500 EUR / mp util, se calculeaza astfel:

600 (Chiria / luna este de aprox 10 EUR / mp la o proprietate buna)
x 12 (numarul de luni dintr-un an)
x 15 (timpul recomandat de recuperare a unei investitii in imobiliare, deoarece genereaza un randament de 6% / an)
x 0,9 (scazi 10% pentru lipsa de continuitate in inchiriere)
x 0,9 (scazi 10% pentru reparatiile imobilului in 15 ani)
– Taxe pe venitul din chirie

REZULTA O VALOARE DE 1.250 EUR / mp util. Mai adaugi o prima de 20% pentru confort (accesul la o zona buna, business, educatie, parcuri, metrou etc.), iar VALOAREA MAXIMA finala este de 1.500 EUR / mp util.

De ce au crescut preturile in ultimii 3-5 ani?
- Cererea de credite pentru imobiliare a crescut semnificativ intre 2012-2017. Astfel, soldul creditelor acordate populatiei de catre sectorul bancar pentru achizitionarea unei locuinte crescut de la 37 mld RON (final 2012) la 66 mld RON (final 2017) – APROAPE DUBLU !!!
- Salariul mediu nominal brut a crescut de la 2.343 RON (anul 2012) la 3.310 RON (anul 2017), deci +42%, in conditiile in care inflatia cumulata in intervalul respectiv a fost de 7,6% (deci cresterea puterii de cumparare a fost de 35%). Dobanzile au fost foarte scazute in perioada 2014-2017 (ROBOR 3 luni fluctuand intre 1%-2%), incurajand contractarea de credite in RON
- Programul Prima-Casa a continuat nejustificat, rolul fiind foarte departe de cel declarat initial (relansarea pietei imobiliare prin orientare sociala). Eu cred ca au fost anumite interese prin pastrarea acestui program (cresterea preturilor la imobiliare, pentru ca unii sa faca profituri in crestere), in conditiile in care programul „Prima Casa” a reprezentat aproape 80% din totalul creditelor acordate intre timp

De ce o sa scada preturile la imobiliare cel putin cu 25%-30% in urmatorii 2-3 ani?
- Este foarte probabil ca programul Prima-Casa sa fie oprit incepand cu anul urmator (sau sumele acordate o sa fie reduse semnificativ), iar BNR o sa plafoneze gradul de indatorare. Populatia este deja indatorata pe termen lung (20-30 de ani), in conditiile in care soldul creditelor imobiliare a ajuns deja la 71 mld RON in August 2018 (+13% fata de anul trecut), reprezentand 55% din totalul creditelor acordate populatiei (fata de 33% in anul 2012, sau 20% in anul 2008;
- Atat ROBOR 3 luni cat si inflatia o sa ramana la un nivel destul de ridicat, cel putin peste 3% pe un orizont previzibil de 2-3 ani din cauza consumului exacerbat;
- Salariile nu mai pot creste in acest ritm. Pur si simplu companiile sunt deja sufocate si nu mai pot suporta presiunea cresterii costurilor salariale. Singurul salariu care va continua sa creasca va fi cel minim (abordare populista) si cele din vecinatatea acestuia (resetarea grilei de salarii pe segmentul de jos);
- Schimbari demografice: emigrarea (anul 2017 fiind maximul din istoria Romaniei si al doilea dupa Siria) si natalitatea scazuta plafoneaza cererea pentru imobiliare. De asemenea, noile generatii care intra in campul muncii prefera mobilitatea decat stabilitatea. Incet, dar sigur, se schimba mentalitatea proprietatii si lumea se orienteaza catre chirie, asa cum se intampla in tarile dezvoltate;
- Oferta continua sa creasca, fiind alimentata de un efect de turma decalat cu realitatea momentului. In ciuda victimizarii publice (dezvoltatorii se plang de cresterea costurilor cu munca si cu materia prima), costul / mp util de constructie a unui rezidential intr-o zona buna a marilor orase NU depaseste 1.000 EUR / mp, in timp ce pretul din piata este de 2.000 EUR / mp (includ TVA in ambele, deoarece firma de constructii nu ramane cu TVA-ul care este al statului, dar acesta este platit de catre clientul final persoana fizica).

RECOMANDAREA MEA? Stati in chirie inca 2-3 ani. O sa platiti mult mai putin comparativ cu contractarea unui credit acum, la care o sa platiti dobanda enorma pentru 20-30 de ani. Folosind exemplul de mai devreme la inceputul acestei postari (PRET = 110.000 EUR, VALOARE = 90.000 EUR), daca cumperi astazi platesti 20.000 EUR pentru NIMIC, ceea ce inseamna aprox. 40.000 EUR platiti in 20-30 de ani printr-un credit imobiliar. Daca stai in chirie 2 ani (costul estimat de 10.000 EUR), economisesti cel putin 30.000 EUR. Daca ai banii deja (nu cumperi printr-un credit), poti investi in fonduri de investitii cu un randament mediu ponderat de cel putin 5% (randament prin care platesti chiria lunara, deci stai in chirie gratis! )

INDIFERENT daca cumperi un apartament pentru investitie sau pentru locuinta, trebuie sa fii constient de VALOAREA apartamentului, comparativ cu PRETUL (actual) din piata! O achizitie care implica un credit pe 20-30 de ani, trebuie gandita rational si pe termen lung !!!”, a explicat Iancu Guda într-o postare pe Facebook

 

Citeşte mai multe despre:   Iancu Guda

 

Ştiri din .ro















PUBLICITATE
 





Mai multe titluri din categorie

Studiu: Mai mult de jumătate dintre români au avut certuri în cuplu din cauza banilor

Studiu: Mai mult de jumătate dintre români au avut certuri în cuplu din cauza banilor
Printre subiectele cele mai frecvente de ceartă în cuplu se numără obiceiurile financiare – cheltuieli prea mari, zgârcenie, cheltuieli uzuale, plan  de economii și decizii  majore de achiziții,...

Majoritatea companiilor estimează creșterea salariilor. Cu cât vor crește veniturile angajaților

Majoritatea companiilor estimează creșterea salariilor. Cu cât vor crește veniturile angajaților
Majoritatea societăților din România, respectiv 71% dintre companii, vor să crească salariile angajaților în acest an, potrivit unui studiu realizat de hipo.ro. Deși vestea pare îmbucurătoare la prima vedere,...

ANAF a prelungit termenul de depunere a declarației unice

ANAF a prelungit termenul de depunere a declarației unice
Termenul pentru depunerea declarației unice la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) de către persoanele fizice s-a prelungit până la 25 mai 2020. Formularul se completează pentru declararea...

Ajutor de stat pentru Tarom din partea Comisiei Europene

Ajutor de stat pentru Tarom din partea Comisiei Europene
Comisia Europeană a aprobat un împrumut companiei Tarom, în valoare de 36,7 milioane de euro, pe o perioadă de maximum șase luni. În acest timp, operatorul aerian român trebuie să pună la punct...

Curs valutar. Leul situat aproape de cotația maximă. Aurul continuă să crească

Curs valutar. Leul situat aproape de cotația maximă. Aurul continuă să crească
Leul a ajuns astăzi la 4,8024 lei/euro, situându-se în jurul cotației maxime, după ce a ajuns săptămând trecută la un maxim istoric, depășind pragul de 4,8 lei/euro.  Deprecierea monedei naționale va...

CNAIR a semnat contractul pentru construcția drumului expres Buzău-Brăila

CNAIR a semnat contractul pentru construcția drumului expres Buzău-Brăila
Compania Națională de Administrare a Infrastructurii Rutiere (CNAIR) va semna contractul pentru realizarea studiului de fezabilitate și proiectul tehnic de execuție pentru drumul expres Buzău-Brăila. Acesta se va...

Comarnic-Braşov, 15 ani de promisiune deşarte

Comarnic-Braşov, 15 ani de promisiune deşarte
La mijlocul acestei luni s-au împlinit 15 ani de la primele încercări de traversare cu o autostradă a Carpaţilor. Dacă proiectul „Autostrada Zăpezii” (Comarnic-Braşov), lansat în 2005, avea 58 de kilometri...

Directorul CFR Călători, cu căciula în mână la guvern

Directorul CFR Călători, cu căciula în mână la guvern
Galerie Foto Numit la începutul lunii ianuarie în funcţia de director general al companiei CFR Călători, Dan Costescu, anunţa în urmă cu câteva zile un plan ambiţios pentru modernizarea a materialului rulant. Este vorba...

Indicele ROBOR la 3 luni continuă să scadă

Indicele ROBOR la 3 luni continuă să scadă
Indicele Robor la trei luni continuă să scadă, ajungând la 2,98%, înregistrând astfel cea mai mică valoare din noiembrie 2019, potrivit BNR. Robor la șase luni a scăzut, de asemenea, situându-se la...

Tranzacție importantă pe piața imobiliară. AFI Europe va prelua clădirile de birouri ale NEPI Rockcastle

Tranzacție importantă pe piața imobiliară. AFI Europe va prelua clădirile de birouri ale NEPI Rockcastle
Consiliul Concurenței a autorizat achiziția clădirilor de birouri ale companiei NEPI Rockcastle de către AFI Europe. Valoarea tranzacției se ridică la circa 300 milioane de euro.   AFI Europe a...

Traficul cu deşeuri, scăpat de sub control. Pentru 17 euro/tonă devenim tomberonul Europei

Traficul cu deşeuri, scăpat de sub control. Pentru 17 euro/tonă devenim tomberonul Europei
Galerie Foto Cele 16 containere cu deşeuri ajunse joi în Portul Constanţa Sud Agigea au fost reîncărcate vineri pe nava sub pavilion olandez care le aduse şi retrimise în ţara de origine, Anglia. Potrivit procurorul Teodor...

Tabloul de bord al economiei, dominat de cifra 4

Tabloul de bord al economiei, dominat de cifra 4
Media generală a scumpirilor - inflaţia - din 2019 a fost de 4%, economia a crescut cu 4,1%, deficitul bugetar a fost de 4,6% din Produsul Intern Brut (PIB), iar şomajul a coborât în decembrie la 3,9%, după ce...

Vești bune pentru persoanele care au credite în lei. Indicele ROBOR a scăzut sub 3%

Vești bune pentru persoanele care au credite în lei. Indicele ROBOR a scăzut sub 3%
Indicele Robor la 3 luni a scăzut la 2,99%, cel mai mic nivel din ultimele două luni, potrivit datelor Băncii Naționale a României (BNR). Și Robor la 6 luni s-a micșorat la 3,11%. Robor este indicele...

Faliment pe piața asigurărilor. ASF a retras autorizația unei mari companii

Faliment pe piața asigurărilor. ASF a retras autorizația unei mari companii
Consiliul Autorităţii de Supraveghere Financiară (ASF) a retras autorizația de funcționare a societății de asigurare Certasig, ca urmare a constatării stării de insolvență a societății și urmează să...

Iancu Guda, despre deprecierea monedei naționale: „România înregistrează cele mai mari deficite gemene raportate la PIB din UE...”

Iancu Guda, despre deprecierea monedei naționale: „România înregistrează cele mai mari deficite gemene raportate la PIB din UE...”
Analistul economic Iancu Guda, services director al Coface, a explicat într-o postare pe Facebook care sunt adevăratele cauze ale deprecierii monedei naționale și aprecierii aurului.   ”Adâncirea...
Serviciul de email marketing furnizat de