x close
Click Accept pentru a primi notificări cu cele mai importante știri! Nu, multumesc Accept
×
Acest site utilizează fișiere de tip cookie pentru a vă oferi o experiență cât mai plăcută și personalizată. Îți aducem la cunoștință faptul că ne-am actualizat politicile pentru a ne conforma cu modificările propuse aduse de Directiva (UE) 2002/58/EC ("Directiva E-Privacy") si de Regulamentul (UE) 2016/679 privind protectia persoanelor fizice in ceea ce priveste prelucrarea datelor cu caracter personal si privind libera circulatie a acestor date si de abrogare a Directivei 95/46/CE ("Regulamentul GDPR").

Înainte de a continua navigarea pe www.jurnalul.ro, te rugăm să citești și să înțelegi conținutul Politicii de Cookie și Politica de Confidențialitate.

Prin continuarea navigării pe www.jurnalul.ro confirmi acceptarea utilizării fișierelor de tip cookie. Poți modifica în orice moment setările acestor fișiere cookie urmând instrucțiunile din Politica de Cookie.

DA, ACCEPT

Avertismentul președintelui Asociatiei Analistilor Financiari-Bancari: Nu cumpărați acum locuințe. Preturile vor scădea cel putin cu 25%-30% in urmatorii 2-3 ani

0
29 Sep 2018 - 16:25
Avertismentul președintelui Asociatiei Analistilor Financiari-Bancari: Nu cumpărați acum locuințe. Preturile vor scădea cel putin cu 25%-30% in urmatorii 2-3 ani Dragos Stoica/Intact Images


Iancu Guda, Presedintele Asociatiei Analistilor Financiari-Bancari din Romania, consideră că achiziția unei locuințe ar trebui amânată cel puțin 2-3 ani deoarece prețurile imobiliarelor vor scădea semnificativ.

 

Presedintele Asociatiei Analistilor Financiari-Bancari din Romania este de părere că pentru cladirile vechi - adica in cele construite inainte de anul 2000 - metrul patrat ar trebui sa coste cel mult 1.000 de euro, nu 1.350 de euro, in timp ce pentru apartamente noi este de 1.500 EUR / mp util (fata de pretul de 2.000 EUR / mp util astazi).

 

”Conform datelor recente privind tranzactiile efective realizate in piata (vanzare-cumparare), preturile incep deja sa scada. Exact cum am anticipat deja de peste 6 luni, piata imobiliara este supraevaluata cu cel putin 25%-30%, iar preturile incep sa scada pentru a reveni la valoarea fundamentala. Valoarea investitionala justa pentru apartamentele vechi (construite inainte de anul 2000) este de 1000 EUR / mp util (fata de pretul 1.350 EUR / mp util astazi), in timp ce pentru rezidentiale este de 1.500 EUR / mp util (fata de pretul de 2.000 EUR / mp util astazi). Investitia in imobiliare ar trebui sa genereze recuperarea banilor (prin inchirierea spatiului) in maximum 15 ani. Avand in vedere pretul de astazi, investitia se recupereaza in 20-25 de ani (functie de proprietate).

CUM CALCULEZI VALOAREA UNUI APARTAMENT IN MAX 1 MINUT ??? EXEMPLU: PRETUL mediu din piata la un apartament rezidential in zona buna a capitalei, 2 camere cu suprafata de 60mp utili, este de 110.000 EUR (TVA inclus), aprox 1.850 EUR / mp. VALOAREA este de maxim 1.500 EUR / mp util, se calculeaza astfel:

600 (Chiria / luna este de aprox 10 EUR / mp la o proprietate buna)
x 12 (numarul de luni dintr-un an)
x 15 (timpul recomandat de recuperare a unei investitii in imobiliare, deoarece genereaza un randament de 6% / an)
x 0,9 (scazi 10% pentru lipsa de continuitate in inchiriere)
x 0,9 (scazi 10% pentru reparatiile imobilului in 15 ani)
– Taxe pe venitul din chirie

REZULTA O VALOARE DE 1.250 EUR / mp util. Mai adaugi o prima de 20% pentru confort (accesul la o zona buna, business, educatie, parcuri, metrou etc.), iar VALOAREA MAXIMA finala este de 1.500 EUR / mp util.

De ce au crescut preturile in ultimii 3-5 ani?
- Cererea de credite pentru imobiliare a crescut semnificativ intre 2012-2017. Astfel, soldul creditelor acordate populatiei de catre sectorul bancar pentru achizitionarea unei locuinte crescut de la 37 mld RON (final 2012) la 66 mld RON (final 2017) – APROAPE DUBLU !!!
- Salariul mediu nominal brut a crescut de la 2.343 RON (anul 2012) la 3.310 RON (anul 2017), deci +42%, in conditiile in care inflatia cumulata in intervalul respectiv a fost de 7,6% (deci cresterea puterii de cumparare a fost de 35%). Dobanzile au fost foarte scazute in perioada 2014-2017 (ROBOR 3 luni fluctuand intre 1%-2%), incurajand contractarea de credite in RON
- Programul Prima-Casa a continuat nejustificat, rolul fiind foarte departe de cel declarat initial (relansarea pietei imobiliare prin orientare sociala). Eu cred ca au fost anumite interese prin pastrarea acestui program (cresterea preturilor la imobiliare, pentru ca unii sa faca profituri in crestere), in conditiile in care programul „Prima Casa” a reprezentat aproape 80% din totalul creditelor acordate intre timp

De ce o sa scada preturile la imobiliare cel putin cu 25%-30% in urmatorii 2-3 ani?
- Este foarte probabil ca programul Prima-Casa sa fie oprit incepand cu anul urmator (sau sumele acordate o sa fie reduse semnificativ), iar BNR o sa plafoneze gradul de indatorare. Populatia este deja indatorata pe termen lung (20-30 de ani), in conditiile in care soldul creditelor imobiliare a ajuns deja la 71 mld RON in August 2018 (+13% fata de anul trecut), reprezentand 55% din totalul creditelor acordate populatiei (fata de 33% in anul 2012, sau 20% in anul 2008;
- Atat ROBOR 3 luni cat si inflatia o sa ramana la un nivel destul de ridicat, cel putin peste 3% pe un orizont previzibil de 2-3 ani din cauza consumului exacerbat;
- Salariile nu mai pot creste in acest ritm. Pur si simplu companiile sunt deja sufocate si nu mai pot suporta presiunea cresterii costurilor salariale. Singurul salariu care va continua sa creasca va fi cel minim (abordare populista) si cele din vecinatatea acestuia (resetarea grilei de salarii pe segmentul de jos);
- Schimbari demografice: emigrarea (anul 2017 fiind maximul din istoria Romaniei si al doilea dupa Siria) si natalitatea scazuta plafoneaza cererea pentru imobiliare. De asemenea, noile generatii care intra in campul muncii prefera mobilitatea decat stabilitatea. Incet, dar sigur, se schimba mentalitatea proprietatii si lumea se orienteaza catre chirie, asa cum se intampla in tarile dezvoltate;
- Oferta continua sa creasca, fiind alimentata de un efect de turma decalat cu realitatea momentului. In ciuda victimizarii publice (dezvoltatorii se plang de cresterea costurilor cu munca si cu materia prima), costul / mp util de constructie a unui rezidential intr-o zona buna a marilor orase NU depaseste 1.000 EUR / mp, in timp ce pretul din piata este de 2.000 EUR / mp (includ TVA in ambele, deoarece firma de constructii nu ramane cu TVA-ul care este al statului, dar acesta este platit de catre clientul final persoana fizica).

RECOMANDAREA MEA? Stati in chirie inca 2-3 ani. O sa platiti mult mai putin comparativ cu contractarea unui credit acum, la care o sa platiti dobanda enorma pentru 20-30 de ani. Folosind exemplul de mai devreme la inceputul acestei postari (PRET = 110.000 EUR, VALOARE = 90.000 EUR), daca cumperi astazi platesti 20.000 EUR pentru NIMIC, ceea ce inseamna aprox. 40.000 EUR platiti in 20-30 de ani printr-un credit imobiliar. Daca stai in chirie 2 ani (costul estimat de 10.000 EUR), economisesti cel putin 30.000 EUR. Daca ai banii deja (nu cumperi printr-un credit), poti investi in fonduri de investitii cu un randament mediu ponderat de cel putin 5% (randament prin care platesti chiria lunara, deci stai in chirie gratis! )

INDIFERENT daca cumperi un apartament pentru investitie sau pentru locuinta, trebuie sa fii constient de VALOAREA apartamentului, comparativ cu PRETUL (actual) din piata! O achizitie care implica un credit pe 20-30 de ani, trebuie gandita rational si pe termen lung !!!”, a explicat Iancu Guda într-o postare pe Facebook

 

Citeşte mai multe despre:   Iancu Guda

 

Ştiri din .ro















PUBLICITATE
 





Mai multe titluri din categorie

Românii au cumpărat 5.283 de autoturisme „verzi”, în primele 10 luni. Toyota, Nissan şi Mitsubishi, în topul pe segmente

Românii au cumpărat 5.283 de autoturisme „verzi”, în primele 10 luni. Toyota, Nissan şi Mitsubishi, în topul pe segmente
Românii au cumpărat, în primele zece luni ale anului 5.283 de autoturisme ecologice, în creştere cu peste 50% faţă de aceeaşi perioadă din 2018, reiese din datele centralizate de Asociaţia Producătorilor şi...

Peste 198 de milioane de lei plătiţi online de „Black Friday”. 22% dintre tranzacţii, în rate

Peste 198 de milioane de lei plătiţi online de „Black Friday”. 22% dintre tranzacţii, în rate
Aproape 200 de milioane de lei au fost plătiţi online de „Black Friday”, în acest an, pe 15 noiembrie, mai mult cu 26% în comparaţie cu ediţia din anul precedent, arată rezultatele finale ale campaniei,...

Târgul vacanţelor de la Romexpo vine cu reduceri de peste 50%

Târgul vacanţelor de la Romexpo vine cu reduceri de peste 50%
Agenţiile de turism şi tour-operatorii prezenţi în aceste zile la Târgul de Turism al României (TTR) de la Romexpo au venit cu oferte pentru toate sezoanele, gusturile dar şi pentru toate buzunarele,...

În Timișoara s-a deschis cea mai mare fabrică de biciclete din sud-estul Europei

În Timișoara s-a deschis cea mai mare fabrică de biciclete din sud-estul Europei
Primarul Nicolae Robu a anunţat, vineri, că în Timişoara se vor crea în jur de 3.000 de locuri de muncă la cea mai mare fabrică de asamblare de biciclete din sud-estul Europei, care se va construi aici anul...

Meyer (FP): Guvernul ar putea cere companiilor de stat să distribuie dividende mai mari

Meyer (FP): Guvernul ar putea cere companiilor de stat să distribuie dividende mai mari
Faptul că Guvernul va avea nevoie să facă faţă unui deficit bugetar mai mare ar putea să-l determine să se adreseze societăţilor cu capital de stat ca acestea să aprobe dividende mai mari care să completeze g

Profitul Transelectrica a scăzut cu 25% în primele 9 luni ale anului

Profitul Transelectrica a scăzut cu 25% în primele 9 luni ale anului
Compania Naţională de Transport al Energiei Electrice Transelectrica a încheiat primele nouă luni ale acestui an cu un profit net de 74 milioane lei, în scădere cu 25% comparativ cu cel din perioada similară a...

Orange se pregăteşte să îşi vândă turnurile de telefonie mobilă

Orange se pregăteşte să îşi vândă turnurile de telefonie mobilă
Grupul francez de telecomunicaţii Orange se pregăteşte să îşi regrupeze turnurile de telefonie mobilă într-o companie separată, urmând exemplul rivalilor europeni care au dorit să profite de interesul...

Leul s-a apreciat vineri în raport cu principalele valute

Leul s-a apreciat vineri în raport cu principalele valute
Leul s-a apreciat vineri cu 0,02 bani în raport euro, moneda europeană fiind cotată la 4,7667 lei, faţă de 4,7669 lei joi. De asemenea, leul a câştigat teren şi în faţa dolarului american, care a ajuns la...

ANRE va retrage licențele pentru centrale electrice cu putere totală de 1.100 MW

ANRE va retrage licențele pentru centrale electrice cu putere totală de 1.100 MW
Autoritatea Naţională de Reglementare în Energie (ANRE) va ridica licenţele de producţie a energiei electrice pentru încă 1.100 de MW săptămâna viitoare, întrucât este vorba de centrale care nu mai există, c...

Virgil Popescu: Avem depozitele pline de gaze dar tot nu putem acoperi vârfurile de consum la iarnă

Virgil Popescu: Avem depozitele pline de gaze dar tot nu putem acoperi vârfurile de consum la iarnă
Depozitele de gaze sunt pline şi există un volum de peste 3 miliarde de metri cubi stocate, însă chiar şi aşa România nu-şi poate acoperi vârfurile de consum din perioada geroasă, întrucât capacitatea de...

Războiul politic prăbuşeşte leul şi ne împinge într-un scandal internaţional

Războiul politic prăbuşeşte leul şi ne împinge într-un scandal internaţional
Galerie Foto Războiul politic se mută din planul alegerilor prezidenţiale în sfera economică şi riscă să afecteze nu numai standardul de viaţă al populaţiei, ci şi credibilitatea ţării pe plan extern. Ioahnnis şi...

Jocurile video câștigă teren în România. Afaceri de peste 188 milioane de dolari în 2018

Jocurile video câștigă teren în România. Afaceri de peste 188 milioane de dolari în 2018
Industria jocurilor video din România a înregistrat, în 2018, o cifră de afaceri de 188,5 milioane de dolari, cu 19,2% mai mare decât în anul 2017, relevă raportul întocmit de Asociaţia Dezvoltatorilor de...

SIF Oltenia a înregistrat un profit net de peste 117 milioane de lei în primele nouă luni ale anului

SIF Oltenia a înregistrat un profit net de peste 117 milioane de lei în primele nouă luni ale anului
Societatea de Investiţii Financiare Oltenia a încheiat primele nouă luni ale acestui an cu un profit net de 117,476 milioane lei, cu 33% mai mare faţă de perioada similară a anului trecut, conform datelor remise...

Raiffeisen Bank a avut un profit net de 536 milioane de lei în trimestrul al treilea 2019

Raiffeisen Bank a avut un profit net de 536 milioane de lei în trimestrul al treilea 2019
Raiffeisen Bank a încheiat al treilea trimestru al anului 2019 cu un profit net de 536 milioane de lei, faţă de 718 milioane de lei, cât înregistra în aceeaşi perioadă a anului trecut, potrivit unui comunicat de...

Ministerul Finanţelor a respins toate ofertele băncilor la licitaţia de obligaţiuni de joi

Ministerul Finanţelor a respins toate ofertele băncilor la licitaţia de obligaţiuni de joi
Ministerul Finanţelor Publice (MFP) a respins, joi, toate ofertele băncilor depuse în cadrul licitaţiei pentru o emisiune de obligaţiuni de stat pe 111 de luni, prin care intenţiona să atragă 500 de milioane de...
Serviciul de email marketing furnizat de