Nu avem suficiente clădiri bune care să atragă atenţia marilor investitori

Piaţa investiţiilor imobiliare s-a ridicat la 400 de milioane de euro în primele nouă luni, iar analiştii se aşteaptă ca volumul să urce la 600-700 de milioane de euro până la finalul anului, nivel comparabil cu cel din 2015. România nu poate să tranzacţioneze mai mult, deşi oferă randamente mai ridicate decât cele din Praga şi Varşovia. Nu există suficiente proiecte importante care să atragă atenţia marilor investitori, susţin analiştii imobiliari.

“Fie sunt proiecte prea mici, fie nu sunt de vânzare. Investitorii doresc să cumpere proiecte mari, peste o anumită sumă, iar noi nu prea avem ce să le oferim”, a declarat Silvana Badea, şeful Departamentului de Investiţii al firmei de consultanţă imobiliară JLL România. Ea a adăugat că a primit cereri din partea mai multor investitori care au vrut să cumpere centre comerciale, clădiri de birouri sau depozite şi nu a avut ce să le ofere. Ei căutau, de exemplu, o clădire de birouri de peste 100 de milioane de euro, închiriată în proporţie de 85-95% în zona Piaţa Victoriei.

Retailul e vedeta

Cei mai mulţi antreprenori care doresc să cumpere clădiri preferă zona de retail. “Investitorii se uită mai ales la centrele comerciale din Bucureşti sau din oraşe secundare. Spre exemplu, recent noi am vândut un mall în Sibiu cu 100 de milioane de euro. Dacă acum ar fi disponibil la vânzare un mall în Bucureşti, acesta s-ar vinde imediat”, a declarat Silvana Badea. Şi piața industrială are căutare, dar nici în această zonă nu prea mai sunt de vânzare multe proiecte în condițiile în care în ultimii doi ani compania cu capital olandez CTP a cumpărat cam toate proiectele care erau disponibile pe piață. “Există cerere de spații industriale închiriate de firme de producție pe termen lung, dar este o tendinţă din ce în ce mai accentuată ca activitatea de producție să fie realizată în spații aflate în proprietatea companiilor, și nu închiriate. Dacă aş avea un spațiu de închiriat pentru o fabrică cu un nume bun, cu un contract de închiriere pe 25 de ani sau măcar pe 15 ani, aş găsi imediat cumpărător ”, a mai precizat şeful Departamentului de Investiții al firmei de consultanţă imobiliară JLL România.

Doar zece investitori activi în România

Există în jur de zece investitori străini, nume mari, care sunt activi pe piața din România şi care sunt în căutarea unor proiecte de peste 50 de milioane de euro. „Pe retail sunt cam 15, dar pe birouri mult mai puţini, dar aceștia se uită aproape exclusiv la piața din Bucureşti, și mai puțin la cea din orașele secundare”, spune Silvana Badea. Aceasta menţionează că, în acest an, tranzacțiile au fost realizate de investitori deja prezenți pe piață, în condițiile în care anul trecut au fost doi nou-veniţi, P3 şi CTP, ambii activi pe piața de industrial și de logistică.

Imobiliarele, în vizor

Pe fondul nesiguranţei care caracterizează pieţele bursiere, mulţi investitori se reorientează către piaţa imobiliară, iar România oferă randamente cu cel puţin 225-250 de puncte de bază peste cele din Praga sau Varşovia. Din acest motiv, mulţi străini tatonează piaţa din Bucureşti şi chiar din oraşele secundare ale ţării. “Sunt tranzacţii foarte mari în piaţă, tranzacţii de investiţii, prin achiziţie, fiind proiecte semnificative puse spre vânzare. Există o serie de dezvoltatori care îşi doresc să facă exit, activitatea acestora fiind concentrată atât pe zona de birouri, cât şi pe sectorul industrial, dar şi de retail”, a declarat Ilinca Păun, director Colliers, România.

Lipsesc antreprenorii locali

Investitorii locali nu sunt prezenţi pe piaţa imobiliară. Un exemplu sunt fondurile de pensii care ar putea să investească mai ales în proiecte de sub 100 de milioane de euro. „Aceste fonduri de pensii sunt printre cei mai importanți investitori imobiliari în Europa și Statele Unite ale Americii, în timp ce în România, legislația interzice fondurilor de pensii să investească în active imobiliare. În plus, în alte părţi, zona de cumpărători este mult mai diversă. Noi nu avem cumpărători nici măcar pentru zona de sub cinci milioane de euro. De exemplu, avocaţi, notari care au făcut bani şi care vor să-i reinvestească în imobiliare. Nu există astfel de cumpărători la vedere, în mod deschis”, spune Silvana Badea.

Peste cinci tranzacţii mai mari de 40 de milioane de euro s-ar putea încheia până la finalul acestui an, în real estate, în România.

Un lucru îmbucurător este că investitori deja existenți, cum ar fi GTC și GLL, au făcut anul trecut și în acest an noi achiziții pe piața locală, după o perioadă lungă de inactivitate investițională.

“În provincie avem puţine clădiri de clasa A, le numărăm pe degete. Pe măsură ce va apărea cerere din partea chiriaşilor, vom vedea și o intensificare a activității de dezvoltare de proiecte imobiliare, deci vor exista produse pe piață. În acel moment vor apărea şi mai mulţi investitori” Silvana Badea, şeful Departament Investiţii JLL România

Băncile dau credite încă scumpe

Condiţiile de finanţare s-au îmbunătăţit constant încă din prima jumătate a anului 2015. Cu toate astea, suntem departe de alte ţări. Polonia se finanţează la o marjă de 1,5%, noi la 3%. “Dacă vorbim de investiţii mari, în prezent, băncilor le place să dea credite de 10-50 milioane de euro sau puţin mai mult. Dacă suma e mai mică de 10 milioane de euro, băncile consideră uneori că nu merită efortul, iar dacă suma e mult mai mare, începe să fie considerată riscantă”, a declarat Silvana Badea. Băncile pun accent pe fundamentele proiectului şi pe credibilitatea celui care solicită împrumutul şi au devenit mult mai sofisticate în analiza acestor proiecte.

Cea mai spectaculoasă vânzare a acestui an a fost cea a Shopping City din Sibiu care a fost cumpărat de fondul sud-african de investiţii NEPI. Acesta deţine mai multe mall-uri şi clădiri de birouri din România. Vânzătorul, Argo Group, a încasat 100 de milioane de euro. Noul proprietar va mai injecta alte 10 milioane euro în mall pentru a reconfigura galeria comercială. Totodată, va aduce la Sibiu un cinematograf sub un brand cunoscut.