Paradoxul românesc: economia e sleită, dar imobiliarele se scumpesc

Într-o ţară cu scăderi economice cumulate pe ultimii doi ani de aproa­pe 10%, cu scăderi ale salariilor în sectorul bugetar de 25%, cu majorare de TVA de la 19% la 24%, cu sute de mii de firme trăgând obloa­ne­le şi cu o bulă imobiliară la activ îna­in­te de sosirea crizei, preţurile lo­cu­inţelor ar trebui să fie ultimele care să crească după revenirea economiei.

România este, alături de Bulga­ria, cea mai săracă ţară a Uniunii Euro­pene, a înregistrat cumulat în ul­timii ani inflaţie de 14%, iar pre­ţu­rile locuinţelor au scăzut cu aproa­pe 40%. Cu toate acestea, în ianuarie, preţul apartamentelor vechi s-a stabilizat, iar în februarie a urcat cu 0,3% faţă de ianuarie.
Produsul Intern Brut al României (PIB) a crescut surprinzător cu 0,1% în ultimul trimestru din 2010 faţă de cel anterior, iar scăderea economică pe anul trecut a fost doar mai mică decât se estima iniţial, respectiv de 1,2%, faţă de 2%.

A scăzut de ajuns de mult preţul apartamentelor? După doi ani de criză, părerile sunt împărţite, iar popu­laţia care se mai poate împrumuta aşteaptă noi scăderi de preţuri, în vreme ce proprietarii speră că pra­gul de jos a fost atins şi de acum încolo vor urma ceşteri.

„Preţul pe metrul pătrat dintr-o ţară ca România ar trebui să fie ni­ve­lul salariului mediu brut”, spunea în mai 2008 miliardarul Dinu Patriciu, când profeţea şi colapsul pieţei imobiliare româneşti. Potrivit Institutului Naţional de Statistică (INS), câş­ti­gul salarial brut în luna decembrie 2010 a fost de 2.067 de lei, aproximativ 480 de euro. Preţul mediu al apartamentelor vechi se situează în luna februarie la 1.034 de euro/mp, în creştere cu 0,3% faţă de ianuarie, dar creşterea survine după o scădere de 40% survenită în cei doi ani de criză.

La finele anului trecut, Coldwell Banker Affiliates of România anunţa că preţul locuinţelor din Bucureşti rămâne încă ridicat faţă de aşteptările cererii, peste 5.000 de potenţiali cumpărători aşteptând scăderi ale preţurilor solicitate de proprietari.

„Preţul apartamentelor ar trebui să mai scadă în acest an cu 6%”, de­cla­ra la finele lunii ianuarie Cristian Ionescu, directorul general al Coface Ro­mânia. Argumentele sale sunt nu­mă­rul mic de proprietăţi executate de bănci până acum şi faptul că credi­te­le neperformante cresc în portofo­liul băncilor. Acestea preferă să re­struc­tureze datoriile celor cu proble­me, să le acorde refinanţare sau oferte care le permit doar plata dobânzii pe perioade între şase luni şi doi ani. Totul pentru a se evita ajungerea unui flux mare de case şi apartamente la vânzare pe piaţă. Pentru că în me­diul actual, un astfel de „potop” cu apar­tamente ar duce preţurile şi mai mult în jos după ce au fost stabilizate prin programele „Prima Casă 1 şi 2”. Iar scăderi ale preţurilor şi mai mari ar obliga băncile să rescrie în minus va­loarea activelor deţinute, ceea ce le-ar pune în situaţia să aducă şi mai mulţi bani de acasă. Opinia directorului Coface este împărtăşită şi de Mihnea Şerbănescu, directorul gene­ral al DTZ Echinox, care a detaliat şi mecanismul.

Şeful DTZ spune că în România numărul falimentelor imobiliare este foarte mic corelat cu in­ten­sitatea cu care s-a manifestat criza, situa­ţie favorizată de atitudinea băncilor. „Falimentele de pe piaţa imobili­a­ră sunt normale. Numărul acestora este surprinzător de mic faţă de intensitatea cu care s-a manifestat criza pe piaţa imobiliară românească şi asta datorită băncilor. Nu s-a atins pragul adevărului în ceea ce priveşte falimentele. Vor mai fi falimente şi în acest an, dar aceasta numai dacă băncile vor vrea şi vor începe să eva­lue­ze garanţiile la adevăratele lor va­lori”, spunea el în data de 13 februa­rie. El a arătat că în prezent sunt pe masa băncilor sute de dosare cu îm­pru­muturi neperformante date dezvoltatorilor imobiliari.

„Băncile dacă ar evalua garanţiile la adevărata lor valoare, mulţi ar trebui să intre în fa­liment. Sunt garanţii care valorează zero”, a explicat Şerbănescu. „Aceas­tă situaţie se poate rezolva prin voinţă politică. Băncile nu vor face de bună­vo­ie write-off dacă BNR, prin norme, nu le va obliga să lichideze activele neperformante.
Acum, băncile nu sunt obligate şi mută active şi creanţe neperformante pe diverse SPV-uri (vehicule de in­ves­ti­ţii, n.r.). Masa de credite neperformante este mult mai mare, iar eva­lu­ările garanţiilor sunt prea optimis­te”, explica reprezentantul DTZ. Iar segmentul rezidenţial va fi exact ul­ti­mul care îşi va reveni, fără măsuri de restabilire a încrederii. „Oamenii nu cumpără pentru că nu au încre­de­re în piaţă, în ziua de mâine, în bănci”, completa el.

Totuşi, de ce preţurile cresc? Ana­lis­tul economic Ilie Şerbănescu spune că atât preţurile actuale, cât şi cele de dinainte de criză sunt rezultatul unor perturbări şi a speculei. „Ro­mâ­nia nu are o piaţă de chirii adâncă, şi asta pentru că are prea mulţi proprietari. Ar trebui să existe maximum 50% proprietari, or, noi avem 90%. Oamenii nu pot circula, în septembrie, de exemplu, când vin studenţii se revoluţionează piaţa.” Şerbănescu spune că preţurile la locuinţele din România sunt „un efect pervers” al creditării şi dobândirii de averi ilicite. „Sunt 4,5 milioane de debitori la bănci, dar doar 180.000 la imobiliar, iar acum ar mai fi 50.000 care ori dispun de bani, ori se pot împrumuta pentru a cumpăra. E absurd ca 180.000 să facă preţul într-o ţară de 22 de milioane, dar e aşa din cauza alterării pieţei de chirii”, a declarat pentru Jurnalul Naţional Ilie Şer­bă­nes­cu. El spune că în condiţiile ac­tua­le România o ia de la zero cu specula imobiliară, pentru că nu s-a schimbat nimic faţă de acum trei ani. Totuşi, el notează că nu se va mai ajunge la aceleaşi niveluri, dar că scumpirile vor reveni.

Potrivit Mediafax, care citează un anuar cu viziunea managerilor despre România anului 2015, cei mai mulţi executivi din România estimează că pe termen mediu preţurile apartamentelor îşi vor relua creşterea, dar la un nivel comparabil cu inflaţia, astfel că în 2015 ar putea reveni la 1.200-1.300 de euro/mp.

Tendinţa de creştere a preţurilor la apartamente a fost observată şi de Banca Naţională, care avertiza la începutul acestui an că „speculatorii” abia aşteaptă „să se întoarcă la obiceiurile bune de dinaintea crizei”. „Sunt mulţi oameni care aduc bani în ţară şi care abia aşteaptă să se întoar­că la vechile obiceiuri. Pentru ei, criza a fost o paranteză care aşteaptă să se închidă şi să se întoarcă la vechile şi «bunele» obiceiuri”, afirma Valentin Lazea, economistul-şef al BNR, la o conferinţă organizată de Consiliul Investitorilor Străini şi ASE Bu­cu­reşti. „Lumea din România a avut trei iluzii cu care a trăit ani întregi: că salariile vor creşte la infinit, că preţul apartamentelor şi terenurilor va creşte la infinit şi că leul se va aprecia la nesfârşit. A învăţat ceva lumea din acestea iluzii? Este clar că aceste iluzii nu mai funcţionează?”, se întreba retoric Lazea atunci.

Metrul pătrat nu a scăzut sub 1.000 de euro
În luna noiembrie, în Bucureşti, preţurile apartamentelor vechi erau la un nivel similar cu cel din luna octombrie, oferta păstrându-se, de asemenea, în aceiaşi parametri comparativ cu luna precedentă, potrivit consultanţilor Coldwell Banker. În zonele unde se înregistrau fluctuaţii, modificările de preţuri nu erau omogene. Astfel, în zona Mihai Bravu-Bucur Obor se cereau preţuri de 37.000-42.000 de euro pentru o garsonieră, comparativ cu 35.000-40.000 în luna oc­tombrie, în timp ce preţurile solicitate pentru apartamentele cu două camere din aceeaşi zonă  scădeau de la 55.000-63.000 de euro în luna octombrie la 53.000-60.000 de euro. În segmentul caselor şi vilelor, preţurile de locuinţe noi din Bucureşti erau mai mici în decembrie cu 42,5% faţă de decembrie 2008, potrivit unui sondaj realizat de portalul imobiliare.ro.

În termeni nominali, preţul era de 1.412 euro pe metru pătrat. În Ilfov, preţul vilelor scăzuse cu 39%, valoarea unui metru pătrat util solicitată la începutul lui decembrie fiind de 811 euro. Cele mai mari reduceri de preţ sunt raportate în localităţile Corbeanca, Pantelimon şi Otopeni. Vilele noi din Timişoara erau mai ieftine cu 27,4% decât la finalul lui 2008, preţul mediu solicitat ridicându-se la 979 de euro pe metru pătrat. În Braşov şi localităţile limitrofe, scăderea era de 38,5% faţă de decembrie 2008, până la 783 de euro, în vreme ce în oraşul Constanţa se situa la 1.092 de euro pe metru pătrat. La Iaşi, preţul de 700 de euro pe metru pătrat se afla în scădere cu 37,1%.