Cum trebuie sa se protejeze cetateanul de abuzurile la care il pot supune unele agentii imobiliare? Cum se poate lamuri problema comisioanelor duble (atat de la cumparator, cat si de la vanzator) si chestiunea exclusivitatii? Sunt intrebari la care va raspundem in articolul de fata

Multi dintre dumneavoastra v-ati plans de faptul ca unele agentii imobiliare stabilesc conditii de lucru cu clientii dupa bunul lor plac, ca se imbogatesc pe spatele celor angrenati intr-o tranzactie, fie ca sunt vanzatori, fie ca sunt cumparatori, percepand ambelor parti comisioane (al caror cunatum este stabilit tot de agentie dupa inspiratia de moment); ca solicita prin contracte respectarea exclusivitatii si ca de multe ori, cerand si obtinand exclusivitate, comit abuzuri asupra clientului, fortat astfel sa suporte hachitele agentiei. Exista oare o lege care sa le impuna acestor agenti imobiliari anumite reguli de conduita etica si bareme maxime la comisioanele de vanzare? Incercam in continuare sa raspundem acestor intrebari, cu sfaturi concrete si inclusiv cu opiniile pe care ni le ofera lideri din domeniul imobiliar.

LEGISLATIE LIPSA

Singura norma care se referea la activitatea agentilor imobiliari a fost Ordonanta de Guvern nr. 3 din 21 ianuarie 2000 (privind organizarea activitatii agentilor imobiliari). Prin acest text de lege se impunea agentilor imobiliari asocierea intr-o uniune nationala a agentilor imobiliari si anumite cerinte, de exemplu, primirea in cadrul acestei asociatii pe baza de examen. Prin Legea nr. 581 din data de 22 decembrie 2003 a fost respinsa ordonanta de guvern mai sus amintita. Asadar, in acest moment nu exista un cadru legal pentru exercitarea acestei profesii.

SFATURI DE URMAT

Cu toate ca nu exista un cadru legal in privinta activitatii agentilor imobiliari, ii sfatuiesc pe consumatorii acestor servicii ca atunci cand se decid sa realizeze o tranzactie imobiliara sa fie atenti la cateva aspecte:

1. Informati-va asupra activitatii agentiei imobiliare la care apeleati. Incercati sa culegeti informatii despre aceasta, sa obtineti recomandari de la cunostinte care au mai apelat la o anumita agentie si care au fost multumite de modul in care au fost tratate, si in general sa apelati la agentii cunoscute, la agentii care s-au impus pe piata si care au o credibilitate mai mare;

2. Atentie maxima la contractul pe care il semnati cu agentia. Contractul trebuie sa contina clauze ferme de pret, sa se stabileasca si comisionul agentiei, eventuala exclusivitate pe care o acorda clientul agentiei si beneficiile acestuia in acest caz de acordare a exclusivitatii.

DESPRE CONTRACTUL CU AGENTIA

Un contract incheiat cu o agentie imobiliara este o conventie pe care orice persoana trebuie sa o priveasca insa cu maxima importanta si seriozitate.

Nu intelegeti termenii contractuali? - intrebati agentul imobiliar despre intelesul si intinderea acestora. Nu sunteti convinsi de claritatea exprimarii si de posibilele interpretari care s-ar putea "intoarce" la un moment dat impotriva voastra? - rugati agentul sa reformuleze clauza pana cand aceasta devine clara si nesusceptibila de interpretari. Daca simtiti ca nu faceti fata noianului de termeni de specialitate si clauze din contract, apelati la un avocat care va poate scuti de multe neplaceri.

PROBLEMA COMISIOANELOR

Pentru a lamuri problema comisioanelor, Andrei Sandu, director general al agentiei Media City, face o comparatie cu practica din alte tari. De exemplu, in SUA si in Anglia, proprietarii au de ales intre a-si cauta singuri cumparatori sau a alege o agentie cu care sa semneze un contract de exclusivitate. In aceste tari, comisionul se plateste numai catre aceasta agentie si numai de catre proprietar, in schimb valoarea comisionului variaza intre 5% si 8%. Mai departe, conform lui Andrei Sandu, agentia imobiliara care a obtinut exclusivitatea face publicitatea necesara pentru a gasi un cumparator pentru proprietatea in cauza. Daca gaseste singura un cumparator, pastreaza intregul comision, daca o alta agentie aduce un client, se recurge la impartirea comisionului primit de la proprietar. In schimb, in alte tari cum ar fi Italia si Franta, piata serviciilor imobiliare nu este foarte departe de ceea ce se intampla la noi, afirma Andrei Sandu. Agentiile au un statut asemanator celor de la noi, nu se lucreaza numai in regim de exclusivitate, aceeasi oferta o poti gasi la mai multe agentii si se percepe comision atat de la vanzator, cat si de la cumparator, tot 3% de la fiecare parte.

Robert Teodorescu, director departament vanzari rezidentiale de la agentia Regatta, recunoaste ca sistemul comisioanelor nu este reglementat in acest moment de vreo lege a pietei imobiliare. Aceasta este, spune Teodorescu, o cutuma care s-a intiparit dupa Revolutie, in functie de cum s-a dezvoltat domeniul despre care vorbim.

El mai afirma "modul de lucru de la noi din tara poate fi cu siguranta imbunatatit, dar repet, nu este nimic ilegal in taxarea ambelor parti. Este pur si simplu o practica de afaceri, in care pentru orice serviciu prestat esti remunerat".

Daca e sa se faca o comparatie cu modele din strainatate, Robert Teodorescu declara ca fiecare parte este reprezentata de o agentie imobiliara si fiecare parte plateste comision (adica remunereaza serviciul) doar agentiei care se ocupa de ea, trebuie sa va spun ca asa stipuleaza legile din acele tari.

EXCLUSIVITATE CU EFORTURI

Daca un vanzator este foarte grabit sa vanda, Andrei Sandu spune ca acesta trebuie sa se asigure ca ofera proprietatea spre vanzare unei agentii care va face o campanie publicitara agresiva, care are multe canale de publicitate si mai ales ca a fixat un pret care ii permite sa vanda repede. Andrei Sandu isi detaileaza opinia asupra exlusivitatii: "Media City lucreaza aproape numai exclusivitati, si simtim o mare responsabilitate fata de clientii care ne investesc cu aceasta incredere.

Situatia este complet diferita pentru ofertele sau cumparatorii care apeleaza la serviciile noastre in paralel cu inca zece agentii. Daca avem ceva in baza de date care sa se potriveasca cererii acestora, facem ceva prezentari, daca nu, cererea intra in asteptare in baza de date. Ideea este ca nu se fac eforturi speciale, fiindca probabilitatea de a munci degeaba este foarte mare. In baza unui contract de exclusivitate, clientul poate cere agentiei sa specifice explicit care sunt demersurile pe care aceasta le va face in vederea satisfacerii nevoilor clientului".

Robert Teodorescu de la agentia imobiliara Regatta confirma declaratia de mai sus: "In ceea ce priveste contractele de exclusivitate, obiectul lor este foarte clar. Agentia imobiliara pe care o persoana si-a ales-o pentru a-si atinge scopul printr-un contract de exclusivitate va face eforturi deosebite pentru a-si indeplini obligatiile luate fata de cel caruia ii presteaza o serie de servicii. In cazul in care persoana care apeleaza la o agentie imobiliara se grabeste sa faca tranzactia pentru care a solicitat servicii profesioniste, aceasta trebuie sa fie ferm convinsa ca doreste sa faca un contract de exclusivitate. Nu o opreste nimeni sa dea in lucru proprietatea tuturor agentiilor. Dar sa faci un contract de exclusivitate inseamna obligatii sporite de fiecare parte, nu doar din cea a agentiei imobiliare".

CAZURI SEMNALATE LA OPC "Nu sunteti singuri" - este sloganul sub care Autoritatea Nationala pentru Protectia Consumatorului deschide site-ul sau. Cu toate ca nu exista legislatie specifica aplicabila activitatii agentilor imobiliari, in cazul in care vi se pare ca sunteti supusi abuzurilor, incercati sa purtati o discutie cu consilierii si functionarii acestei autoritati. Robert Hart, consilier de presa al ANPC, cu sprijinul serviciului de consiliere tehnica prestari servicii, ne-a relatat o situatie destul de frecvent intalnita. Astfel, intr-unul dintre cazuri, petentul s-a plans ca i-au fost pretins de doua ori comisionul de agentie. Acest lucru a fost posibil deoarece a apelat la mai multe agentii imobiliare in acelasi timp, incheind in acest sens mai multe contracte de vizionare pentru acelasi apartament. Tranzactia s-a incheiat cu una dintre agentiile contractante (cea care i-a oferit pretul cel mai bun), dar comisionul i-a fost solicitat si de catre prima agentie care i-a aratat apartamentul achizitionat. Despre finalul si solutiile acestor cazuri nu putem afla mai mult, deoarece dosarele sunt inca in curs de solutionare.