Constructorul casei tale, aliat sau inamic?

In momentul in care incepem construirea unei case, prietenii ne sfatuiesc sa alocam un buget dublu celui pe care l-am calculat initial si un interval de timp mult mai mare decat cel care ni se pare rezonabil pentru finalizarea executiei. Motivul? Proiectantul iti spune una, executantul alta. Materialele stabilite initial nu sunt, in realitate, suficiente, preturile cresc sau apar tot felul de probleme neprevazute.

Daca unele situatii intr-adevar nu pot fi evitate si "socoteala de acasa nu se potriveste cu cea de targ", putem macar sa fim foarte atenti cand semnam contractul de executie lucrari si sa prevedem anumite dispozitii contractuale care sa ne fereasca de conflicte cu constructorul si sa ne asigure - in masura posibilului - ca vom avea casa gata, la bugetul stabilit si intr-un interval de timp rezonabil. Astfel, putem realiza un parteneriat dupa executantul casei din care ambele parti au de castigat si nu declansam un razboi al nervilor, timpului si banilor pierduti, doar pentru ca nu am stiut exact ce si cum sa cerem.

PENALITATI DE INTARZIERE

In primul rand, stabiliti un grafic de executie si asigurati-va, impreuna cu constructorul, ca acesta este realizabil si poate fi respectat. Exista, din pacate, situatii in care executantul isi asuma obligatii pe care stie de la inceput ca nu le poate respecta, doar din dorinta de a nu pierde un client care nu va avea insa casa la termenul stabilit.

Totodata, solicitati executantului graficul de plati necesar pentru executia lucrarilor, in ordinea de executie a acestora. Precizati in contract momentul in care acesta intra in vigoare (de regula, de la emiterea ordinului de incepere a lucrarilor de catre beneficiar) si data la care trebuie finalizate lucrarile. In cazul in care este vorba despre o lucrare ampla, puteti prevedea si termene de finalizare intermediare, pentru diferite categorii de lucrari. Pentru a va asigura ca executantul isi va respecta obligatiile asumate in ceea ce priveste termenele, prevedeti in contract si penalitati de intarziere, sub forma unui procent din valoarea totala a contractului sau a valorii nerealizate.

De asemenea, puteti insera in contract o clauza conform careia valoarea penalizarilor pentru neexecutarea la termen a lucrarilor se va scadea din valoarea totala a lucrarilor efectuate in luna respectiva. Mentionati in contract faptul ca acesta nu se considera terminat pana cand procesul-verbal de receptie finala nu este semnat de beneficiar si executant. In cazul in care descoperiti defecte ale lucrarii in perioada de garantie, stabiliti de asemenea in contract termenul in care executantul are obligatia remedierii viciilor, de asemenea sub sanctiunea unor penalitati de intarziere care, de aceasta data, ar trebui stabilite in valoare fixa pe zi de intarziere (de exemplu 100 RON/ zi de intarziere), intrucat in aceasta situatie contractul de executie este finalizat, deci nu se mai poate pune problema unui procent din valoarea sa.

In situatia in care executantul nu isi indeplineste obligatia de remediere a defectiunilor, puteti prevedea in contract posibilitatea beneficiarului de a realiza aceste lucrari cu un alt constructor, costurile acestor lucrari urmand a fi recuperate de la executantul care a construit imobilul afectat de vicii.

CALITATEA MATERIALELOR SI A CONSTRUCTIEI

Mentionati in anexele contractului cantitatile de materiale necesare si cine le va procura - beneficiarul sau executantul. In acest ultim caz, este posibil ca executantul sa beneficieze de anumite reduceri de la magazinele de profil, dar nu mai puteti avea un control strict al sumelor de bani cheltuite.

Trebuie sa aveti in vedere faptul ca in constructii se interzice folosirea de produse fara certificarea calitatii lor, motiv pentru care, indiferent cine le cumpara, trebuie sa aiba documente doveditoare ale calitatii. Precizati in contract acest aspect. Rezistati tentatiei de a cumpara materiale ieftine, necertificate, atunci cand este vorba de construirea unei case, intrucat riscurile sunt prea mari. In cazul lucrarilor care devin nevizibile, prevedeti in contract obligatia executantului de a va informa ca acestea au fost finalizate, pentru a le putea examina si a va da acordul asupra realizarii si calitatii acestora.

Executantul are obligatia sa asigure utilajele si materialele necesare pentru masurarea si verificarea lucrarilor, costul probelor revenind acestuia. Constructorul este, de asemenea, responsabil pentru conformitatea, stabilitatea si siguranta operatiunilor executate. El are obligatia de a respecta dispozitiile beneficiarului, cu exceptia cazului in care acestea contravin legii.

In cazul in care, pe parcursul executiei lucrarilor, se vor constata erori in dimensiunile sau pozitiile unor parti ale lucrarii, executantul este obligat sa rectifice aceste erori, cu exceptia cazului in care acestea sunt rezultatul unor date furnizate de proiectant. Pentru acest motiv, trebuie sa pastrati absolut toate documentele primite de la proiectant.

Tot executantul trebuie sa garanteze ca, la data receptiei, lucrarea va avea calitatile declarate in contract, va corespunde reglementarilor tehnice in vigoare si nu va fi afectata de vicii. Conform legii (art. 29 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii), proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricantii si furnizorii de materiale si produse pentru constructii, executantul, responsabilul tehnic cu executia atestat, dirigintele de specialitate, expertul tehnic atestat raspund, potrivit obligatiilor ce le revin, pentru viciile ascunse ale constructiei, ivite intr-un interval de 10 ani de la receptia lucrarii, precum si dupa implinirea acestui termen, pe toata durata de existenta a constructiei, pentru viciile structurii de rezistenta rezultate din nerespectarea normelor de proiectare si de executie in vigoare, la data realizarii ei.

Pentru celelalte lucrari executate, prevedeti in contract o durata de garantie - de exemplu, 12 luni de la data procesului-verbal de receptie de la terminarea lucrarilor.

MATERIALE SI LUCRARI SUPLIMENTARE

In cazul in care cantitatile de materiale solicitate de constructor sunt mai mari decat cele inscrise in listele de cantitati de lucrari ale proiectului tehnic, cereti confirmarea proiectantului. Toate lucrarile suplimentare trebuie precizate in scris de executant si confirmate de beneficiar, cu mentionarea cantitatilor de materiale suplimentare si a pretului manoperei; doar dupa aceasta confirmare se pot achizitiona materialele necesare si se poate realiza lucrarea suplimentara.

DOCUMENTE NECESARE

Prevedeti in mod obligatoriu, ca anexe la contract, proiectul de executie, graficul de executie, graficul de plati si o lista a materialelor necesare. Nu lasati aceste aspecte foarte importante sa fie solutionate pe masura ce apar, de pe o zi pe alta; oricum veti avea si situatii neprevazute - cu materiale si lucrari suplimentare - pe care va trebui sa le solutionati pe loc.

PLATA

Plata se face, de regula, lunar. Stabiliti in contract faptul ca plata se face intr-un anumit numar de zile de la primirea facturii emisa de constructor, insotita de situatiile de lucrari confirmate de beneficiar. Executantul intocmeste situatia de lucrari pentru luna respectiva, o preda beneficiarului, care, dupa ce o verifica, o confirma in scris. Dupa acest moment, executantul poate intocmi factura. Plata facturii finale trebuie facuta doar dupa verificarea si acceptarea situatiei de plata finala (definitiva) de catre beneficiar.