Contractul de inchiriere trebuie declarat!

Foarte multi oameni, in lipsa banilor necesari cumpararii propriei locuinte sau a situatiei provizorii privind serviciul, inchiriaza apartamente sau case. Contractele de inchiriere sunt hotaratoare in relatia proprietar-chirias si acestea trebuie sa fie clare, obiective si echitabile de ambele parti. Pentru a raspunde mai multor cititori, care se confrunta cu lipsa cunoasterii legislatiei in domeniu, vom lamuri cateva aspecte generale ce trebuie respectate in relatia proprietar-chirias.

DESPRE CONTRACT

Contractul de inchiriere a unei locuinte este conventia prin care o persoana numita locator se obliga sa asigure altei persoane numita locatar folosinta temporara (totala sau partiala) a unei suprafete locative in schimbul unei sume de bani, si anume chiria (Art. 1411 din Codul Civil). Principalul act normativ care reglementeaza inchirierea locuintelor este Legea nr. 114/1996 - Legea locuintei.

Acest tip de contract de inchiriere se incheie in forma scrisa si trebuie semnat de catre ambele parti implicate, nefiind obligatorie perfectarea sa si in forma autentica (la notarul public) ca in cazul contractelor de vanzare-cumparare, ipoteca sau donatie. In contractul de inchiriere trebuie sa fie bine determinat obiectul acestuia, suprafata locativa (apartamentul si dependintele), curtea, gradina si, de asemenea, bunurile date in folosinta o data cu locuinta. Locatarul nu va putea folosi in mod legal aceste dependinte (curte, gradina, garaj etc.) decat daca acest drept a fost prevazut in contractul de inchiriere, iar instanta de judecata nu poate recunoaste, in lipsa unui contract semnat de parti, dreptul de acces la aceste dependinte, deci atentie la clauzele contractului. Dreptul de folosinta a bunurilor este conferit o data cu dreptul de folosinta al locuintei sau imobilului inchiriat.

RISCUL EVAZIUNII FISCALE

Contractul se inregistreaza la Administratia Finantelor Publice din raza teritoriala a imobilului in termen de 15 zile de la data semnarii contractului dintre chirias si proprietar in scopul luarii in evidenta fiscala si a perceperii impozitului aferent. Conform Codului Fiscal roman (Legea nr. 571/2003), veniturile obtinute din cedarea folosintei bunurilor se impoziteaza. Astfel, Art. 61 stipuleaza ca "veniturile din cedarea folosintei bunurilor sunt venituri in bani si/sau in natura, provenind din cedarea folosintei bunurilor mobile sau imobile, obtinute de catre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal".

O serie de proprietari de imobile evita sa incheie contracte sau odata incheiate aceste contracte, refuza sa le inregistreze fiscal la administratiile financiare pentru a nu achita impozitul sau declara un venit mai mic (cu efect asupra cuantumului impozitului pe care il vor achita). Acest lucru nu este benefic nici pentru locatar si nici pentru locator. Astfel, in cazul in care locatorul (proprietarul spatiului) nu se inregistreaza fiscal, acesta se expune riscului de a fi sanctionat penal pentru savarsirea infractiunii de evaziune fiscala. Pe de alta parte, chiriasul poate lesne refuza proprietarului plata chiriei, ii poate sustrage din casa diferite bunuri sau poate incarca in mod semnificativ facturile la utilitati prevalandu-se de faptul ca nu exista un contract intre parti care sa dovedeasca si sa justifice prezenta acestuia in imobilul respectiv.

SCHIMBAREA PROPRIETARULUI

Un alt aspect important legat de acest tip de contract este cel referitor la schimbarea proprietarului pe parcursul derularii contractului de inchiriere. In aceasta ipoteza, legea confera protectie chiriasilor (locatarilor), in sensul ca noul proprietar este tinut sa respecte intocmai clauzele contractului de inchiriere incheiat de catre primul proprietar. Asadar, in cazul in care noul proprietar va sfatuieste "amabil" sa va pregatiti bagajele si sa parasiti spatiul pe care l-ati inchiriat in mod legal, ii puteti raspunde cu aceste argumente legale.

Pe aceeasi tema, a problemelor dintre chiriasi si proprietari, am raspuns punctual unor intrebari puse de cititorii nostri:

Ce se intampla daca apelez la o agentie imobiliara care percepe comisionul aferent identificarii unei locuinte pe care doresc sa o inchiriez, dar in final proprietarul nu vrea sa mai semneze contractul sau sa-l mai respecte ori nu vrea sa-l mai declare la administratia financiara? In primul rand, agentia imobiliara trebuie sa identifice locuinta pe care le-o indicati dumneavoastra ca fiind cea potrivita. In al doilea rand, in momentul in care sunteti chemati de catre agentie la intalnirea cu proprietarul, toate conditiile puse de dumneavoastra sunt indeplinite, sunteti multumit si doriti sa incheiati cu acesta contractul de inchiriere puteti sa va luati cateva masuri de precautie. Astfel, pentru a evita problemele mentionate de cititorii nostri in intrebarea de mai sus, fiti atenti la urmatoarele aspecte: 1. Sa semnati un contract in care sa se specifice clar partile acestuia, titlul de proprietate in baza caruia se incheie acest contract, cate camere si dependinte inchiriati, care este cuantumul chiriei si perioada de valabilitate a contractului. 2. Nu semnati (indiferent de rugaminti si diverse motivatii) un contract cu spatii albe, necompletate, care mai tarziu va poate crea probleme evidente, generate, de exemplu, de cresterea chiriei dupa bunul plac al proprietarului sau limitarea spatiului pe care ati crezut ca l-ati inchiriat initial (fara garaj, gradina, curte etc.). 3. Nu uitati sa cereti un exemplar original al contractului semnat. Au fost semnalate cazuri in care contractul se incheia doar in doua exemplare, unul pentru proprietar si unul pentru agentia imobiliara, chiriasul nemaiputand demonstra valabil tranzactia incheiata (si deci nici suma de bani pe care a dat-o proprietarului). In cazul in care ati fost totusi diligenti si cu toate acestea, dupa semnarea contractului de inchiriere, eventual si dupa plata avansului solicitat de proprietar, aceasta nu va permite accesul in spatiul inchiriat, singura cale de rezolvare a problemei este formularea unei actiuni de chemare in judecata impotriva proprietarului pentru obligarea lui la respectarea contractului semnat. Referitor la riscurile legate de nedeclararea contractului la autoritatile competente, am raspuns mai sus. Exista o reglementare la nivel de agentii imobiliare prin care preturile chiriilor sa se faca in raport de dotari? Agentiile imobiliare functioneaza ca intermediari intre proprietari si chiriasi, respectiv sunt veriga care face legatura intre cerere si oferta. Andrei Sandu, directorul general al agentiei imobiliare Media City spune ca valoarea chiriei este data de piata, nu exista o reglementare la nivelul agentiilor cu privire la preturile chiriilor. Andrei Sandu spune ca in locatii similiare, cu suprafete similiare, diferentele in dotari duc, evident, la diferentieri in valoare a chiriei, cu conditia ca aceste dotari suplimentare sa vina in intampinarea nevoilor chiriasului. Spre exemplu, doua apartamente din aceeasi zona, chiar acelasi bloc, pot fi inchiriate la preturi foarte diferite daca unul dintre ele este finisat cu materiale de lux, are bucatarie si baie complet utilate si mobilier nou. Este evident ca acest apartament va avea o chirie mai mare. Din punct de vedere legal, obligatiile unei agentii imobiliare sunt limitate de conditiile precizate in contractul de prestari servicii semnat cu clientul, respectiv viitorul chirias sau proprietar. Intermediarul, respectiv agentia imobiliara, nu poate fi facut raspunzator de reaua-credinta a vreuneia dintre parti. Codul Civil acopera in linii generale interesele fiecarei parti si precizeaza obligatiile si drepturile atat ale locatorului, cat si ale locatarului. Ca si conduita etica, cele mai multe agentii urmaresc corectitudinea si buna-credinta a fiecarei parti implicate si semnaleaza celeilalte parti daca sunt motive de ingrijorare. Incasarea comisionului de catre intermediar reprezinta efectul finalizarii si semnarii contractului de inchiriere. Mai departe, respectiv declararea si onorarea acestui contract de partile semnatare - proprietar si chirias - ii priveste pe acestia. Comisionul vine sa acopere cheltuielile unei agentii imobiliare. Aceste cheltuieli vin sa acopere si situatiile in care o agentie efectueaza impreuna cu acelasi client mai multe vizionari si chiar mai multe negocieri de contracte, iar in cazul in care nu se reuseste finalizarea tranzactiei, respectiv semnarea contractului de inchiriere, sa nu incaseze nici un comision pentru munca prestata.