Dreptul de preemptiune

Dreptul de preemptiune este dreptul unei persoane de a fi preferata oricarei alte persoane la cumpararea unui anumit bun. Dreptul de preemptiune este un drept real, reglementat de lege, deci are natura legala, fiind instituit prin norme imperative, vointa proprietarului-vanzator neavand nici un rol in nasterea si exercitarea dreptului de catre titularul lui. In masura in care s-a hotarat sa vanda bunul, proprietarul-vanzator este obligat sa respecte dreptul de preemptiune, sub sanctiunea prevazuta de lege.

Instituirea acestui drept reprezinta o derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor si mai ales de la principiul potrivit caruia proprietarul dispune liber, exclusiv si absolut de bunul sau (art. 480 Cod Civil).

REGLEMENTAREA LEGALA ANTERIOARA

In legislatia romaneasca postdecembrista, dreptul de preemptiune a fost reglementat prin Legea fondului funciar nr. 18/1991, prin care se instituia un drept de preemptiune, adica un drept de precumparare in favoarea coproprietarilor, vecinilor, arendasilor si apoi statului, doar pentru terenurile agricole situate in extravilan.

Procedura era destul de greoaie, intentia de vanzare a terenului urmand a fi notificata de proprietarul-vanzator catre Agentia pentru Dezvoltare si Amenajare Rurala (care nici nu se infiintase…), care, la randul sau, urma sa o comunice titularilor dreptului de preemptiune. Doar dupa mai mult de 45 de zile proprietarul isi putea vinde in mod liber terenul, daca nici unul dintre titularii dreptului de preemptiune nu isi manifesta intentia de a-l cumpara.

Aceasta procedura a fost modificata in anul 1998, cand a fost adoptata Legea nr. 54/1998, privind circulatia juridica a terenurilor, care reitera principiul consacrat de Legea nr. 18/1998, eliminand insa statul ca titular al dreptului de preemptiune.

Astfel, instrainarea terenurilor agricole situate in intravilan era libera, in vreme ce instrainarea prin vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan trebuia sa se faca doar cu respectarea dreptului de preemptiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendasilor.

Vanzatorul trebuia sa inregistreze oferta de vanzare a terenului agricol situat in extravilan la consiliul local in raza caruia este situat terenul, oferta care se afisa la sediul primariei.

TITULARII DREPTULUI

Titularii dreptului de preemptiune trebuia sa se pronunte in scris asupra exercitarii acestuia, in termen de 45 de zile de la data afisarii ofertei de vanzare, in care se va arata si pretul oferit; oferta de cumparare se inregistra, de asemenea, la primarie.

Daca pretul oferit de titularii dreptului de preemptiune nu era convenabil vanzatorului, acesta putea vinde terenul oricarei alte persoane.

Daca in termenul mentionat nici unul dintre titularii dreptului de preemptiune nu isi manifesta vointa de a cumpara terenul, acesta se vindea liber, insa in fata notarului public, dovada publicitatii trebuia facuta cu actul eliberat vanzatorului de secretarul unitatii administrativ-teritoriale, dupa expirarea termenului de 45 de zile.

SANCTIUNE APLICABILA

In ceea ce priveste sanctiunea aplicabila in cazul vanzarii unui teren cu nerespectarea dreptului de preemptiune, aceasta era nulitatea relativa a contractului de vanzare-cumparare, sanctiune prevazuta expres atat in Legea nr. 18/1991, cat si in Legea nr. 54/1998. Anularea putea fi ceruta potrivit dreptului comun, dar - tinand seama de opozabilitatea "erga omnes" a dreptului de preemptiune - indiferent de persoana ori de buna sau reaua-credinta a cumparatorului si cu toate ca titularul dreptului de preemptiune nu era parte in contractul a carui anulare se cere.

REGLEMENTAREA LEGALA ACTUALA

Intrucat s-a considerat ca dreptul de preemptiune aduce atingere principiului liberei circulatii a terenurilor, precum si manifestarii libere a tuturor prerogativelor de proprietar, prin adoptarea Legii nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, au fost abrogate toate dispozitiile Legii nr. 54/1998, OUG nr. 226/2000, precum si cele specifice din Legea nr. 16/1994. In prezent, terenurile proprietate privata, indiferent de destinatia si titularul lor, pot fi instrainate si dobandite liber prin oricare din modurile prevazute de lege.

ANULAREA CONTRACTULUI DE VANZARE-CUMPARARE

In cazul in care se obtinea anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat cu incalcarea dreptului de preemptiune, terenul reintra, cu efect retroactiv, in proprietatea vanzatorului, care il putea vinde cu respectarea dreptului de preemptiune. In dreptul nostru nu se prevede posibilitatea substituirii titularului dreptului de preemptiune in locul cumparatorului, spre deosebire de dreptul francez.

ISTORIC

Acest drept de preemptiune se regasea si in alte acte normative, de exemplu, Legea arendarii nr. 16/1994 (care reglementa dreptul de preemptiune al arendasului), OUG nr. 226/2000 privind circulatia juridica a terenurilor cu destinatia forestiera (care instituia dreptul de preemptiune al statului la instrainarea prin vanzare a terenurilor din fondul forestier proprietate privata)