Juridic

Garantiile imobiliare

Garantiile imobiliare

Notariatul public reprezinta una din institutiile nascute in scopul de a ocroti si garanta drepturile subiective si interesele legitime ale persoanelor, creand totodata posibilitatea exercitarii acestor drepturi in concordanta cu intentia reala a titularilor, dar si cu finalitatile urmarite de legiuitor prin recunoasterea lor.

Potrivit art.1 din Legea notarilor si a activitatii notariale nr. 36/12.05.1995, "activitatea notariala asigura persoanelor fizice si juridice constatarea raporturilor juridice civile sau comerciale nelitigioase, precum exercitiul drepturilor si ocrotirea intereselor, in conformitate cu legea". Art. 3 al legii mentionata statueaza ca notarul public indeplineste un serviciu de interes public si are statutul unei functii autonome, iar art. 4 precizeaza ca "actul indeplinit de notarul public, purtand sigiliul si semnatura acestuia, este de autoritate publica si are forta probanta prevazuta de lege".

Fie si numai din aceste articole se poate desprinde chiar si in mod implicit concluzia ca notarul public, indeplinind un serviciu de interes public, ca titular al unei functii autonome de autoritate publica, nu este, in acelasi timp, un functionar public.

Garantiile imobiliare reprezinta una din institutiile Dreptului civil tot mai des intalnita in activitatea notarilor publici, tocmai datorita utilitatii acestora si modului eficace de ocrotire a creditorilor prin asigurarea securitatii creditului.

In cele ce urmeaza, ne propunem sa analizam contractul de ipoteca, acesta avand o utilitate practica incontestabila, fiind totodata frecvent intalnit in activitatea notariala.

In literatura de specialitate, ipoteca a fost definita ca fiind "un drept real accesoriu, care are ca obiect un bun imobil al debitorului sau al altei persoane, fara deposedare, care confera creditorului ipotecar dreptul de a urmari imobilul in stapanirea oricui s-ar afla si de a fi platit cu prioritate fata de ceilalti creditori, din pretul acelui bun".

Dreptul de ipoteca este reglementat in principal in Codul nostru civil, in capitolul III ("Despre ipoteci") al titlului XVIII, intitulat "Despre privilegii si ipoteci" (art.1746-1814 C.civ.). Art.1746 C.civ. formuleaza o definitie legala a dreptului de ipoteca, pe care il considera ca fiind "un drept real asupra imobilelor afectate de plata unei obligatii".

In mod asemanator, contractul de ipoteca poate fi definit ca fiind un contract solemn, constitutiv, unilateral si accesoriu, prin care o persoana (debitor ipotecar) consimte sa constituie asupra unuia sau mai multor bunuri imobile determinate al caror proprietar este un drept real de ipoteca in favoarea altei persoane (creditor ipotecar), in scopul garantarii unei (sau unor) creante determinate.

Din aceasta definitie se pot desprinde si caracterele juridice ale contractului de ipoteca: contractul de ipoteca este un contract solemn, ceea ce inseamna ca legea cere pentru insasi validitatea lui existenta unui inscris autentic (art.1772 C.civ.);

contractul de ipoteca este un contract constitutiv de drept real. Cu alte cuvinte, el da nastere unui Drept real de ipoteca, avand ca obiect bunuri imobile determinate si afectate de plata unei anumite obligatii, asupra carora creditorul se bucura de un drept de preferinta si unul de urmarire, aidoma oricarui titular de drept real;

contractul de ipoteca este un contract accesoriu, ceea ce inseamna ca existenta, validitatea si efectele sale depind intru totul de soarta obligatiei principale pe care o garanteaza (accesorium sequitur principalem). Obligatia principala poate fi afectata de o conditie suspensiva sau poate avea un caracter eventual. Si o astfel de creanta poate fi garantata printr-un drept de ipoteca, iar asa cum justificat s-a remarcat in literatura noastra de specialitate, intr-o astfel de situatie, inscrierea ipotecii in registrele de publicitate imobiliara prezinta interes si conduce la dobandirea unui rang prioritar atunci cand se va realiza conditia sau cand creanta va deveni actuala.

Ca exceptie, uneori desfiintarea sau stingerea obligatiei principale nu conduce mutatismutandis la incetarea dreptului de ipoteca; altfel spus, exista situatii cand ipoteca poate totusi supravietui obligatiei principale, cum se intampla, de exemplu, in cazul novatiei acesteia (art.1134 C.civ.) si invers, exista situatii cand obligatia principala supravietuieste ipotecii, cum se intampla in cazul prescriptiei (art.1800 C.civ), purgii (art.1827 C.civ), compensatiei (art.1153 C.civ.) si darii in plata (art.1.100 C.civ.).

Contractul de ipoteca este un contract unilateral, ceea ce inseamna ca acest contract da nastere la obligatii numai pe seama celui ce constituie ipoteca (debitorul ipotecar), nu si pentru cel in favoarea caruia aceasta a fost constituita (creditorul ipotecar) ;

Spre deosebire de privilegii, care sunt intotdeauna prevazute de lege, dreptul de ipoteca poate izvori atat din lege (ipoteca legala), cat si din conventia partilor (ipoteca conventionala); de asemenea, daca, in cazul privilegiilor, rangul acestora rezulta din natura si cauza speciala a creantei (art.1722 si 1723 C.civ.- non ex tempore, sed ex causa), in cazul ipotecilor, prioritatea rangului are ca temei si fundament prioritatea timpului, potrivit principiului qui prior tempore potior jure.

Notar public, Mioara Velicu,
Bd. Mihail Kogalniceanu, nr. 49, bl. 49, sc. A, ap. 2, tel: 021-3123196