Juridic, Financiar, Imobiliare

Ce e de stiut cand cumparam sau vindem un imobil?

In ultimii ani, piata imobiliara a cunoscut o dezvoltare fara precedent. Tranzactiile, avand ca obiect terenuri sau constructii preocupa un numar tot mai mare de persoane.

Desi atat de frecvente, cumpararile sau vanzarile de imobile "sperie" inca pe foarte multi dintre cei implicati in astfel de operatiuni. Tranzactiile frauduloase sau modificarile destul de frecvente in legislatia ce constituie cadrul legal al instrainarilor imobiliare pot fi doua dintre motivele pentru care tranzactiile par a fi foarte riscante.

O alta problema o pot constitui intermedierile de tot felul intre persoana vanzatorului si cea a cumparatorului, intermedieri care, de multe ori, implica si predarea de acte referitoare la imobil, ce faciliteaza accesul unor terti la informatii si inscrisuri pe care, in mod obisnuit, nu ar trebui sa le detina.

Cu toate acestea, exista cateva aspecte care, daca sunt urmarite de catre cei interesati, fac ca riscurile instrainarii unui imobil sa fie mult mai scazute.

In ceea ce priveste imobilele, ar trebui sa stim ca acestea pot fi atat terenuri, cat si constructii. In acest moment, legislatia romana in vigoare privitoare la instrainarea terenurilor de orice fel (intravilan sau extravilan, agricol sau pentru constructii) prevede ca instrainarea in mod valabil a acestora nu se poate realiza decat prin inscris autentic.

Orice act de instrainare cu privire la teren, care nu este autentificat de catre notarul public, poate avea valoarea unui antecontract de vanzare-cumparare, dar nu are ca efect in nici un caz transmiterea valabila a dreptului de proprietate asupra terenului.

In mod distinct insa, in ceea ce priveste constructiile, legiuitorul a permis instrainarea valabila a acestora chiar si prin inscris sub semnatura privata (chitanta de mana sau act atestat de avocat). In privinta constructiilor, simpla chitanta de vanzare incheiata intre proprietar si cumparator reprezinta titlu valabil si realizeaza transferul dreptului de proprietate asupra acesteia chiar de la data stipulata in chitanta.

Trebuie retinut insa faptul ca aceasta regula nu poate fi aplicata si apartamentelor de la bloc, in a caror compunere intra si cota parte indiviza de teren aferenta.

Atunci cand actul de instrainare urmeaza a fi incheiat in forma autentica, trebuie obtinute in prealabil urmatoarele inscrisuri: actul de proprietate original cu mentiunea ca dreptul de proprietate ce este inscris in acest act a fost intabulat (adica a fost deschisa carte funciara pentru acel imobil), un certificat fiscal eliberat de catre Directia Generala de Impozite si Taxe Locale, o schita privind amplasamentul atunci cand se tranzactioneaza cu privire la un teren, extrasul de carte funciara care sa arate in ce masura imobilul care se instraineaza este sau nu grevat de sarcini (cum ar fi o ipoteca), precum si o adeverinta care se obtine de la primaria pe raza careia se afla imobilul, care sa ateste ca nu exista datorii la asociatia de locatari (sau proprietari) in cazul vanzarii sau cumpararii de apartamente.

Trebuie retinut faptul ca acestea sunt actele solicitate in mod obligatoriu pentru orice vanzare-cumparare imobiliara, insa exista anumite situatii in care legea prevede, sub sanctiunea nulitatii actului de instrainare ce se incheie, necesitatea prezentarii si a altor acte, cum ar fi, spre exemplu, certificatul de urbanism.

In momentul de fata exista pe rolul instantelor de judecata numeroase litigii avand ca obiect MATIC-ul - inselaciunea cu case. S-au intalnit cazuri cand o singura persoana a reusit sa instraineze un apartament de opt ori in aceeasi zi. Aceste cazuri de inselaciune sunt posibile numai din cauza faptului ca persoanele de buna credinta implicate in astfel de operatiuni nu apeleaza decat foarte rar la sfatul avizat al unui avocat.

Sumele de bani din ce in ce mai mari care se platesc pentru achizitionarea unui imobil au facut ca multe persoane rau intentionate sa fie atrase de acest domeniu, in scopul de a dobandi, prin manevre frauduloase, venituri importante.

Din pacate, exista anumite aspecte care pot lua prin surprindere chiar si persoane foarte bine instruite, dar care nu au o pregatire de natura juridica. Numai analiza atenta a tuturor actelor ce stau la baza incheierii contractului de vanzare-cumparare poate forma convingerea cumparatorului ca imobilul pe care urmeaza sa il dobandeasca in deplina proprietate si posesie are o situatie juridica foarte clara.

In acest sens, ar trebui acordata o atentie deosebita cazurilor in care instrainarea unui imobil se realizeaza in baza unei procuri. Aceste cazuri sunt foarte riscante. In asemenea situatii, este vitala verificarea existentei procurii la notarul in fata caruia a fost incheiata aceasta procura.

De asemenea, trebuie cerute informatii de la acelasi notar, cu privire la o eventuala revocare a respectivei procuri. Tot in vederea incheierii unui contract de vanzare-cumparare este important ca persoana dobanditoare sa obtina o declaratie de la vanzator, in sensul ca acesta nu a facut anterior alte promisiuni de vanzare a imobilului.

O situatie aparte o reprezinta acele imobile dobandite in baza legilor cu caracter reparator adoptate dupa anul 1990. Desi situatia juridica a acestora pare a fi extrem de clara, este important a se face o minima verificare cu privire la actele ce au stat la baza restituirii acelui imobil.

In alta ordine de idei, trebuie stiut si faptul ca orice constructie poate fi afectata de vicii aparente sau ascunse. Daca viciile ascunse nu au cum sa fie constatate la o simpla vizionare a casei, in ceea ce priveste viciile aparente, ele pot fi descoperite la o cercetare mai atenta a spatiului.

Daca vizionarea casei este una evaziva, cumparatorul are toate sansele sa dobandeasca un imobil cu o valoare reala mult mai mica decat cea stabilita la vanzare. De aceea, un rol foarte important il are si contactarea in prealabil a vecinilor respectivului imobil, care pot oferi diverse relatii cu privire la imobil.

Avocat Ileana Dinu
Tel: 0722-658164

Banca la tine acasa

Ideea de a incepe demersurile in vederea obtinerii unui credit da mari batai de cap oricaruia dintre noi, caci numai gandul a de a intra din banca in banca, pentru a vedea care are conditiile ce ni se potrivesc cel mai bine, ne oboseste deja. Iar lipsa timpului necesar pentru a cutreiera orasul ne face mai degraba sa renuntam.

De acum inainte, chinul rezolvarii acestei probleme nu mai exista, pentru ca a aparut un nou serviciu: "Banca la tine acasa". Ce inseamna acest lucru? Sa presupunem ca aveti o firma si doriti sa aveti cat mai multi clienti; in acest scop ar trebui sa angajati o firma care sa vi-i aduca. Asa a procedat HVB Bank Romania, care a incheiat un acord cu Gemini Capital Consult. In termeni de afaceri, aceasta se numeste externalizarea activitatii de vanzare sau "forta mobila de vanzare".

Cum se procedeaza?

Persoanele fizice care doresc un credit cheama un consultant al Gemini. Acesta se ocupa de toate formalitatile necesare depunerii dosarului de credit, iar singurul drum pe care trebuie sa-l faca solicitantul este cel la banca, pentru semnarea contractului de credit. Important de retinut este faptul ca serviciul nu este platit in mod direct de catre client, ci este "rasplatit" de banca, printr-un comision acordat firmei care i-a adus clientul la ghiseu. In urma cu un an si jumatate, Gemini facea pionierat in Romania cu aceasta activitate. Acum, a aparut deja si concurenta, insa, cum piata este in plina dezvoltare, aceasta nu e o problema.

In primul an de activitate, la sfarsitul lui 2004, portofoliul de clienti numara 2.000 de persoane si credite intermediate in valoare de 9 milioane de euro. In prezent, numarul de beneficiari s-a dublat, iar valoarea totala a creditelor a depasit deja 20 de milioane de euro.

Plan de extindere

Aceste rezultate necesita resurse umane importante. La "fabrica" de credite lucreaza peste 80 de consilieri. Firma are deja filiale la Timisoara, Constanta si Ploiesti, acestea permitand o dezvoltare accelerata a afacerii, care se va concretiza prin deschiderea altor filiale in tara.

Se estimeaza ca, pana la sfarsitul anului 2005, volumul total de credite intermediate va creste de cinci ori fata de nivelul actual. Planul de investitii cuprinde si anul 2006 si are in vedere momentul integrarii europene, important in business-ul oricarei intreprinderi mici si mijlocii. Raportul dosarelor propuse de Gemini si acceptate de banca este unul foarte mare, de aproape 90%.

Pe val

Afacerea a beneficiat de cateva momente prielnice: cota unica a scos la suprafata anumite venituri, mai multe persoane devenind eligibile pentru primirea unui credit.

Dezvoltarea reala a pietei muncii este un alt factor care duce la cresterea afacerii, tot datorita faptului ca din ce in ce mai multe persoane doresc si au acces la un credit.

Predominante sunt creditele pentru nevoi personale, dar se observa o crestere a celor imobiliare si ipotecare. Previziunile pentru perioada 2005-2007 sunt de dezvoltare a creditelor imobiliare pana la 50% din portofoliu.

Produse de economisire si investitii

Consultantul care acum faciliteaza obtinerea creditului se va transforma intr-unul de planificare financiara. Astfel, portofoliul va cuprinde produse de economisire si investitii. Beneficiarii nu trebuie sa fie neaparat miliardari. Chiar si cei care au economisit veniturile familiei pe doua-trei luni vor putea beneficia de sfaturi profesioniste pentru plasarea eficienta a banilor.

Original pentru Romania, acest principiu de afacere este practicat atat in Occident, cat mai ales in America. De altfel, de acolo a si fost "importat". O dificultate cu care afacerea s-a confruntat a fost asocierea pe care clientii o faceau cu serviciile firmelor de asigurari. Din acest motiv, se utilizeaza cat mai putin prospectarea telefonica.

Stabilitate

Faptul ca serviciile oferite sunt "24 de ore din 24, 7 zile din 7" provoaca in Romania o oarecare neincredere, publicul nefiind obisnuit cu astfel de promisiuni. O data ce ai fost luat in primire de un consultant, nu mai trebuie sa-ti spui povestea de fiecare data cand te intereseaza un nou serviciu.

In aceasta privinta, un rol foarte mare il are si rata redusa de fluctuatie a personalului, situata la aproape 10%, in timp ce domeniul vanzarilor se confrunta adesea si cu rate de 50%. In plus, firma este in curs de a implementa un sistem CRM - Customer Relationship Management, pentru a gestiona relatiile cu clientii.

Sursa: Saptamana financiara

Nevoia de servicii complete de inchiriere & relocare rezidentiala

"Mutarea in casa noua poate fi stresanta si dificila. Dar ce ziceti despre mutarea in alta tara? Dureri de cap, ingrijorari, intrebari fara raspuns, temeri, toate iti cad in cap cand iti impachetezi familia si viata pentru a te muta intr-o tara despre care stii foarte putine lucruri. Iar acel "putine" nu-i deloc imbucurator. Cunoastem toate aceste lucruri si dorim sa-i ajutam pe aceia care se decid sa vina in tara noastra, precum si pe cei care vor sa-si schimbe actuala resedinta, sa-si minimizeze aceste probleme", a declarat Liliana Vasile, directorul departamentului Residential Rental & Relocation Services in cadrul Regatta.

Regatta ofera servicii complete de relocare, ce pot fi intodeauna ajustate nevoilor clientilor, pe principiul "primesti ce-ti doresti". Informatii despre segmentul de piata imobiliara al inchirierii rezidentiale si al relocarii, apartamentul sau casa dorite, cea mai buna scoala pentru copiii dumneavoastra sunt numai inceputul.

Pachetul standard include: planul si pregatirea vizitei clientului, preluarea de la aeroport si orientarea, turul orasului, doua zile pentru cautarea unei case, consiliere in vederea relocarii si servicii de adaptare, finalizarea contractului de inchiriere si 60 de zile de asistenta telefonica. Aceste servicii sunt gratuite. Dupa ce clientul semneaza contractul de inchiriere, aceste servicii, precum si multe altele dorite sau necesare, sunt incluse.

Consilierii imobiliari tin legatura cu clientii prin toate metodele de comunicare despre detaliile relocarii. Acestia vor oferi consultanta asupra tuturor pasilor necesari, vor stabili, din momentul sosirii in Bucuresti, ce ii trebuie clientului, vor aranja cazarea pe termen scurt la hotel sau intr-un apartament. In functie de specificatiile fiecarui client se vor stabili intalniri cu companii romanesti pana la sosirea acestuia. Pana in acest moment, comunicarea cu reprezentantii Regatta se va tine permanent prin telefon/e-mail/fax.

Clientul si familia sa vor fi preluati de la aeroport si dusi la hotel sau apartamentul inchiriat pe o scurta perioada de timp. Dupa instalare, consultantii imobiliari vor discuta cu acesta toate aspectele vizitei sale si vor incepe orientarea. Un pachet de informatii ii va fi pus la dispozitie, continand date pertinente despre relocarea sa (programe, harti, telefoane utile etc), puncte de interes despre si in Bucuresti, precum si alte aspecte. In plus, i se ofera un tur al orasului, incluzand obiectivele turistice si zonele care i-au atras cel mai mult atentia, pentru a se putea incheia cea mai buna afacere.

"Consilierii il vor asista pe client la vizitarea a pana la 20 de proprietati disponibile spre inchiriere si aflate in portofoliul Regatta sau al partenerilor sai. Evident, vor avea loc discutii amanuntite, pentru a se putea alege cele mai bune oferte si a se incepe procesul de inchiriere. De asemenea, clientul va primi sprijin si in alte probleme, cum ar fi gasirea/vizitarea de scoli, a companiilor de inchiriere/vanzare de masini, banci si alte institutii utilitare etc. Acestia se vor documenta asupra firmelor si vor actiona ca translatori acolo unde/cand va fi nevoie", a adaugat Liliana Vasile.

Consilierii imobiliari vor incepe negocierile pentru contractul de inchiriere si clauzele specifice in functie de situatia clientului. Servicii personalizate de acomodare si instalare vor fi disponibile in functie de cerintele si nevoile acestuia. Consultantii vor asista beneficiarul in finalizarea si semnarea contractului de inchiriere, a preluarii proprietatii, a verificarii asupra functionalitatii utilitatilor si vor asigura consultanta pana cand toate detaliile relocarii au fost puse la punct. Mai mult, ei vor asigura consultanta pentru problemele legate de adaptarea in noua locuinta pentru o perioada de 30 de zile.

Liliana Vasile Regatta