Juridic / Financiar/ Imobiliare

Publicitatea imobiliara

1. Prezentare generala

Cartile funciare ca sistem unic de publicitate imobiliara au fost introduse prin Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr.7/1996.

Cadastrul general reprezinta sistemul de identificare a bunurilor imobile de pe tot cuprinsul tarii. Acest sistem general si obligatoriu tine o evidenta tehnica, economica si juridica a acestor bunuri imobile.

Publicitatea imobiliara reprezinta sistemul de evidenta al cadastrului general, care are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice si se refera la imobile din aceeasi localitate.

Cartea funciara este alcatuita din titlu si trei parti: titlul arata numarul cartii funciare si localitatea situarii imobilului, partea I descrie imobilul sau imobilele aceluiasi proprietar din localitatea respectiva, partea a-II-a este cea in care se inscriu dreptul de proprietate, numele proprietarului si transmisiunile proprietatii, iar partea a-III-a se refera la sarcini, adica ipoteci sau privilegii, dezmembraminte ale dreptului de proprietate, servituti, interdictii.

Exista trei categorii de inscrieri in cartea funciara si anume:

intabularea dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale imobiliare ;

inscrierea provizorie a acestor drepturi ;

notarea unor raporturi juridice, masuri de indisponibilizare si alte drepturi ale tertilor. Aceasta fiind o prezentare in termeni generali a cartii funciare, urmeaza sa ne referim in continuare la unele aspecte ce tin de procedura efectiva a inscrierilor in cartea funciara si cu precadere la cele ce tin de activitatea notariala.

2. Reguli procedurale

Legea 499/2004, care modifica si completeaza Legea 7/1996, a introdus unele elemente noi, referitoare la procedura inscrierii in cartea funciara.

In ceea ce priveste dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale, se vor inscrie in cartea funciara numai daca actul de transmisiune, modificare sau stingere a acelui drept este intocmit in forma autentica sau emana de la o autoritate publica, exceptand drepturile care se sting prin decesul titularului.

Aceasta modificare consideram ca este de bun augur pentru circuitul juridic, intrucat lamureste unele situatii incerte care privesc admisibilitatea inscrierilor in cartea funciara a unor acte sub semnatura privata, acte care au pus probleme in practica.

In reglementarea anterioara, notarul public avea obligatia sa solicite judecatoriei inscrierea actelor in cartea funciara, cu exceptia cazului in care partile solicitau expres sa indeplineasca personal operatiunile de publicitate imobiliara. In prezent, aceasta exceptie nu mai exista, notarul public care a intocmit actul referitor la un drept real imobiliar este obligat sa ceara din oficiu in aceeasi zi sau cel mai tarziu in ziua urmatoare inscrierea in cartea funciara.

Autentificarea de catre notarul public a actelor cu privire la bunurile imobile inscrise in cartea funciara se face numai pe baza extrasului de carte funciara de autentificare, care are in prezent o valabilitate de 5 zile lucratoare, incepand cu data depunerii cererii si care da posibilitatea autentificarii numai notarului public care l-a solicitat. In acest termen, bunul este indisponibilizat, ceea ce inseamna ca, timp de 5 zile lucratoare, nu se vor mai putea efectua inscrieri ale unor alte drepturi in cartea funciara cu privire la acel bun imobil si nici eliberarea de alte extrase de carte funciara.

In cazul in care partile nu mai doresc sa incheie actul notarial pentru care s-a solicitat extrasul, notarul public va solicita deblocarea cartii funciare.

Actele de dezmembrare sau de alipire se autentifica de catre notarul public numai pe baza cadastrului efectuat in acest scop, cu indicarea numerelor cadastrale pentru fiecare parcela, in cazul dezmembrarii, si a numarului cadastral unic in cazul alipirii. O alte modalitate de cercetare a cartii funciare este prin intermediul extrasului de carte funciara de informare, act ce nu da posibilitatea notarului public sa autentifice acte pe baza lui si nu indisponibilizeaza cartea funciara. Acest instrument juridic este util in cazuri cum ar fi antecontractele de vanzare-cumparare pentru verificarea sarcinilor ce greveaza bunul imobil, de exemplu alte promisiuni de vanzarecumpa rare ce au fost inscrise in cartea funciara.

Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara coordoneaza executarea lucrarilor de cadastru si asigura inscrierea imobilelor in registrul de publicitate imobiliara la cererea notarului public, a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate.

MIOARA VELICU
Notar public
021/312.31.96

Intarirea monedei nationale

efecte asupra activitatilor bancare

Recentele fluctuatii de pe piata valutara, care certifica tendinta de intarire a monedei nationale, au avut efecte diverse, inclusiv la nivelul ofertelor bancare ce vin in sprijinul celor care doresc sa cumpere un teren sau o casa sau care doresc sa isi construiasca o locuinta. In acelasi timp, preturile terenurilor si imobilelor au continuat trendul ascendent, ceea ce poate avea drept rezultat inmultirea numarului de cereri de acordare a unui credit ipotecar sau imobiliar. Conditiile pe care trebuie sa le indeplineasca solicitantii devin din ce in ce mai restrictive, daca luam in considerare valorile necesare tranzactiilor imobiliare, adresandu-se astfel persoanelor cu venituri suficient de mari pentru a acoperi valoarea ratei lunare aferente.

Tot mai des, bancile au inceput sa anunte noi produse din portofoliul propriu pentru construirea sau cumpararea de valori imobiliare, avand ca principala caracteristica dobanzi din ce in ce mai mici. Prudenta acestora se manifesta totusi la nivelul perioadei pe care este acordata dobanda, independent uneori de durata totala pe care este acordat imprumutul.

Recent, Mugur Isarescu, Guvernatorul Bancii Nationale, a declarat ca bancile vor trebui sa isi reduca dobanzile la creditele in lei la 10-12, maxim 14% in decursul acestui an. Tendinta de reducere a dobanzilor se poate sesiza in cazul unor banci sau tipuri de imprumuturi, dar sansele de realizare a unei scaderi semnificative intr-un timp destul de scurt, cel putin pana la acest nivel si mai ales pe o perioada indelungata de timp, nu se arata a fi mari. Bancile trebuie sa ia in considerare o serie de factori de risc, pornind de la instabilitatea inca sesizabila a monedei nationale si caracteristicile pietei bancare, pana la marja de risc asociata fiecarui client.

Spre deosebire de alte credite, cele ipotecare si imobiliare au o dobanda ce se situeaza uneori la jumatate fata de celelalte tipuri de imprumuturi, uneori chiar sub limita prevazuta de guvernatorul Bancii Nationale. Spre a da doar un exemplu, Raiffeisen Bank practica o dobanda de 28% pe an pentru sumele retrase in limita oferita de cardul de credit, iar saptamana aceasta Banca Transilvania a anuntat un nou tip de credit imobiliar, cu o dobanda de 12,5% pe an pe o perioada de 20 de ani.

Piata bancara se arata, in acest fel, interesanta din punct de vedere al dobanzilor practicate. Intre timp, cei care au nevoie in acest moment de un credit nu mai pot astepta pentru a beneficia de o dobanda scazta. Cei mai avantajati par a fi cei care doresc sa isi construiasca o casa sau sa cumpere un teren, pentru ca in acest caz exista deja oferte avantajoase.

L. S.

Creditele personale

Noi oferte bancare

O mare parte dintre cei care isi construiesc o casa in momentul de fata au avut nevoie de un credit imobiliar pentru a-si realiza visul. Actele necesare intocmirii dosarului sunt multiple, pornind de la adeverintele de venit pana la garantiile oferite bancii, inclusiv justificarea cheltuielilor ulterioare obtinerii impumutului in proportie de aproximativ 60-70%, in functie de tipul de credit.

In mometul de fata, insa, oferta bancara se diversifica, incluzand oferte de credite pentru nevoi personale, nenominalizate, garantate cu ipoteca pentru bunuri imobile sau mobile, de regula masina aflata in proprietate personala. Valorile acestor tipuri de credite pot raspunde unor nevoi diverse ale clientilor bancilor respective, pentru care nu trebuie sa exite o justificare. Creditele personale negarantate au in general o limita maxima de 5.000 de euro pentru o perioada de 5 ani.

Avantajele unor credite garantate cu ipoteca pe locuinta si masina sunt multiple pentru cei care vor sa beneficieze de acestea. Astfel, valorile acordate sunt mari, cuprinse intre 20.000 si 50.000 de euro, dobanda este mai mica, asemanatoare creditelor imobiliare, iar perioada de rambursare, situata intre 12 si 20 de ani. Mai mult, nu este nevoie de depunerea unui avans. Volksbank este prima banca ce a lansat pe piata un credit de 20.000 de euro pe 12 ani pentru nevoi personale garantate cu ipoteca. Creditul "Confort" are ca limita maxima 20.000 de euro pentru creditul garantat cu un imobil si de 8.000 euro pentru creditul grantat cu un automobil, pe o perioada de 15 si respectiv 7 ani. Rata dobanzii este 9% pentru creditul garantat cu ipoteca pe un imobil si de 9,5% pentru cel garantat cu gajul pe masina.

A urmat HVB Bank, care a anuntat un produs de 50.000 de euro pentru o perioada de 12 ani, cu o dobanda de 9,5%, fiind necesara in schimb existenta unui co-debitor.

Putin mai tarziu, Maxicreditul de la BCR si-a extins limita superioara la 30.000 de euro pe 20 de ani, cu o dobanda de 17% la creditul in lei si de 9,5% pentru creditul in euro.

O noutate absoluta o reprezinta insa ultima oferta a Volksbank, care acorda un credit pentru nevoi personale de 50.000 de euro pe 15 ani, cu o perioada de gratie de un an. Creditul "Optimus" de la Volksbank se caracterizeaza prin faptul ca rata dobanzii este de 9% pe an pentru creditele in euro si de 19% pe an pentru creditele in lei, fara sa existe conditia justificarii sumelor cheltuite. Garantia o reprezinta ipoteca pe un imobil al solicitantului sau al unei terte persoane. Clientul poate alege o perioada de gratie de 12 luni pentru care va plati doar dobanda aferenta creditului.

Bancile din Romania se aliaza astfel standardelor occidentale, unde majoritatea creditelor personale sunt garantate cu bunuri imobiliare si permit beneficiarilor utilizarea acestora pentru o multitudine de nevoi.

L. S.

Piata inchirierilor

de imobile rezidentiale

Anul trecut, piata de inchirieri rezidentiale a explodat. In toate cartierele de interes pentru chiriasii cu bugete mari - Primaverii, Domenii, Casin, Aviatorilor, Kiseleff, Dorobanti, Floreasca, Baneasa, Erou Iancu Nicolae, Pipera, Parcul Herastrau - au aparut constructii noi cu apartamente pentru inchiriere rezidentiala, vile construite special pentru a fi inchiriate.

O mare parte din locuintele cumparate au fost investitii din partea noilor proprietari, care au ajuns rapid pe piata inchirierilor rezidentiale. Majoritatea apartamentelor au fost construite dupa un sablon strict. Acestea au suprafete intre 130 si 160 mp si sunt compuse din: living mare (intre 30-50 mp), 2-3 dormitoare dintre care unul matrimonial cu baie completa inclusa, cel putin o a doua baie completa si un grup sanitar pentru musafiri; bucataria complet utilata; loc de parcare in garajul subteran al cladirii; balcoane cu o suprafata din ce in ce mai mare.

Amenajari precum parchet natural de foarte buna calitate, cazi si dusuri cu hidromasaj, masina de spalat vase, masina de spalat rufe cu uscator, cuptor cu microunde, video interfon, sistem de alarma, sisteme video audio performante sunt intalnite din ce in ce mai des si pot face ca o proprietate sa fie inchiriata intr-un timp record. Standardele la care proprietat ile pentru inchiriere au ajuns sunt competitive la nivel international.

Dezavantajele vin din numarul mare de constructii din aceste zone, lipsa acuta a spatiilor verzi sau finisarea si decorarea nu intotdeauna calitativa si armonioasa a acestor proprietati. Consecintele se rasfrang asupra preturilor obtinute pentru inchiriere, cat si a frecventei cu care locuintele raman ocupate. Proprietatile care nu au fost recent renovate au ramas disponibile 3-9 luni, in mare parte numai preturile extrem de scazute aducandu-le clientii doriti, dar care le-au inchiriat pentru o scurta perioada.

In 2004, cererea pentru inchirieri a fost depasita de oferta cu 30- 40%.

Preturile variaza in functiie de criteriile enumerate:

apartament cu 2 dormitoare - 130 - 150 mp: 1,500 - 2,500 Euro/luna

apartament cu 3 dormitoare - 140-200 mp: 2,000 - 3,000 Euro/luna

vila cu 2 - 3 dormitoare - 200 - 300 mp: 1,800 - 2,500 Euro/luna

vila cu 3 - 4 dormitoare - 300 - 400 mp: 3,000 - 4,000 Euro/luna

vile in Primaverii, Kiseleff, Aviatorilor: 3,500 - 7,000 Euro/luna

In 2005, nu vor exista schimbari semnificative in comparatie cu anul trecut, deoarece numarul

Liliana Vasile,
Director Dep. Residential Rental &
Relocation Services, Regatta

Moment prielnic

Pentru construirea de case

Multi dintre cei care si-au dorit o locuinta proprie si-au indreptat atentia spre construirea unei case pornind de la mai multe considerente. In primul rand, a devenit mult mai rentabil din punct de vedere financiar sa iti construiesti o casa noua. Preturile apartamentelor au depasit, in multe cazuri, costurile pe care le implica ridicarea unei locuinte pe pamant. In plus, apartamentele construite in perioada comunista prezinta o serie de dezavantaje, de la structura constructiva, lipsa izolatiei termice si hidroizolatiei, suprafata pana la toate detaliile administrative implicate. Mai mult, apartamentele construite in ultimii 10-15 ani prezinta mai multe avantaje, avand un pret mai scazut decat apartamentele din cartierele ridicate inainte de ’89.

O casa ofera independenta fata de cei din jur, posibilitatea desfasurarii pe mai multe niveluri a suprafetei de locuire, exploatarea resurselor proprii in functie de necesitati. Daca luam in considerare faptul ca in momentul construirii beneficiarii au libertate maxima in compartimentarea interioara a spatiilor, ca exista posibilitatea de a amenaja un spatiu verde in jurul locuintei si ca protejarea intimitatii este maxima, atunci putem spune ca balanta inclina in mod vadit spre ridicarea unei case.

Lipsa spatiilor de locuire a dus la existenta unei cereri ridicate, care nu poate fi acoperita de oferta existenta. Astfel, speculatiile imobiliare si-au facut tot mai pregnant aparitia, influentand de multe ori ridicarea preturilor in mod nejustificat. Zvonurile despre preturile practicate au dus si ele la marirea nivelului pretului de vanzare-cumparare. Recentele interventii din domeniul impozitelor pe tranzactiile imobiliare, la care se adauga deprecierea principalelor valute de pe piata monetara, au influentat, la randul lor, stabilirea preturilor la limite superioare fata de inceputul acestui an, de exemplu.

Faptul ca in momentul de fata exista o criza pe piata apartamentelor, care va duce in final la scaderea preturilor cu aproximativ 10-20%, nu poate insa sa contrabalanseze avantajele construirii unei locuinte proprii. Astfel, inainte de a lua o decizie de cumparare, este bine sa se puna in balanta toate avantajele si dezavantajele pe o perioada lunga de timp. proprietatilor oferite spre inchiriere va creste o data cu finalizarea lucrarilor existente in acest moment. Preturile au tendinta sa scada, in primul trimestru insemnand un minus de 10 - 15%. De interes raman zonele din nordul Capitalei, cu concentratia cea mai mare in jurul Pietei Dorobanti si a bulevardelor Kisseleff si Aviatorilor. Soseaua Nordului isi va reveni in aproximativ un an, un an si jumatate, in functie de finalizarea santierelor existente si de imbunatatirea drumurilor afectate de traficul greu intens. In Baneasa, preturile vilelor care nu au constructii in jur se vor mari, urmand ca, spre sfarsitul anului 2005 si inceputul lui 2006, pe masura ce sunt finalizate proiectele existente, preturile sa creasca in medie cu 10-20%, in functie si de suprafata terenului aferent casei.