Contractul de ipoteca

Potrivit Codului Civil, ipoteca este o garantie reala imobiliara ce nu implica deposedarea celui care o constituie.

SPATIU. Ipoteca este o garantie imobiliara, intrucat numai bunurile imobile pot fi ipotecate, nu si cele mobile

Ipoteca este un drept real accesoriu, ce acorda titularului sau un drept de urmarire a bunului in mana oricui s-ar gasi si un drept de preferinta, in privinta satisfacerii creantei sale, fata de ceilalti creditori. Este o garantie imobiliara, intrucat numai bunurile imobile pot fi ipotecate, nu si cele mobile.

Ipoteca este supusa principiului specializarii. Sub sanctiunea nulitatii, ipoteca trebuie sa fie specializata sub dublu aspect, si anume, trebuie sa fie determinate atat imobilul afectat de garantie, cat si valoarea creantei garantate. Ipoteca este indivizibila in sensul ca ea continua sa existe asupra intregului imobil, chiar daca a fost platita o parte din datorie.

FELURI. Ipoteca poate fi conventionala si legala. Este conventionala atunci cand ia nastere din conventia partilor, in formele prevazute de lege. Contractul de ipoteca este un contract solemn, asadar trebuie incheiat prin inscris autentic. Ipoteca este legala atunci cand ia nastere in virtutea unei dispozitii speciale a legii.

PUBLICITATEA IPOTECII. In cazul ipotecii, publicitatea consta in inscrierea ipotecii in registrul special sau, dupa caz, in cartea funciara tinuta de Judecatoria in a carei raza teritoriala se afla situat imobilul.

Numai prin inscriere ipoteca devine opozabila tertilor si, tot astfel, se marcheaza rangul de preferinta al ipotecii. Importanta rangului ipotecii consta in faptul ca intre doi creditori de rang diferit, cel cu rang prioritar, deci cel care a inregistrat-o mai intai, va avea dreptul sa se despagubeasca integral din pretul imobilului ipotecat si numai apoi, din ceea ce ramane urmeaza a fi chemat sa se despagubeasca creditorul ipotecar de rang subsecvent.

FORMALITATILE INSCRIERII. Pentru inscrierea ipotecii conventionale, ambele parti, in persoana sau prin mandatar cu procura autentica, trebuie sa se prezinte la Judecatorie, infatisand actul de constituire a ipotecii. Nerespectarea acestor formalitati este sanctionata cu nulitatea inscrierii. Inscrierea ipotecii conventionale conserva dreptul de ipoteca timp de 15 ani de la data inregistrarii, dupa care se perima. Pentru a se conserva efectele inscrierii initiale, este necesar sa se indice inscriptia care se reinnoieste; astfel, noua inscriptie va fi considerata ca fiind independenta de prima.

In cazul ipotecii legale nu mai este necesara prezenta ambelor parti - creditor si constituitor al ipotecii - la Judecatorie. In acest caz, este suficient ca mandatarul sau creditorul sa se prezinte la Judecatorie si sa ceara inscriptia ipotecii, in virtutea titlului din care decurge acea ipoteca. In plus, fata de cea conventionala, inscrierea ipotecii legale nu se perimeaza, oricat timp ar trece de la efectuarea ei. Radierea (stergerea) si reducerea se realizeaza prin efectuarea unei mentiuni in registrul in care s-a facut inscrierea. Ele se pot realiza fie prin intelegerea partilor - radierea ori reducerea voluntara - , fie pe cale judecatoreasca, pe baza hotararii judecatoresti, daca partile nu se inteleg - radierea ori reducerea judecatoreasca.

EFECTELE IPOTECII. Creditorul ipotecar care si-a conservat dreptul prin inscriptia ipotecara are dreptul sa urmareasca bunul in mana oricui s-ar gasi, asadar are un drept de urmarire si un drept de preferinta fata de ceilalti creditori.

In principiu, ipoteca nu instituie o indisponibilizare a bunului, care poate fi instrainat de catre constituitorul ipotecii catre o alta persoana. Intr-o astfel de situatie, dobanditorul are la indemana urmatoarele posibilitati:

poate opune creditorului anumite exceptii: nulitatea actului de ipoteca, nulitatea inscriptiei, exceptia de garantie contra evictiunii;

poate recurge la procedura purgei, pentru degrevarea imobilului ipotecat. Aceasta procedura consta intr-o oferta pe care dobanditorul o face creditorului de a-i plati datoriile si sarcinile ipotecare, pana la concurenta pretului imobilului stipulat in actul de instrainare sau pana la valoarea pretului imobilului, daca dobanditorul l-a primit ca donatie. In cazul in care creditorul accepta aceasta oferta, iar dobanditorul plateste pretul mentionat ori consemneaza suma, imobilul este degrevat de ipoteci;

o alta solutie la care poate ajunge tertul dobanditor este aceea de a-l plati pe creditorul urmaritor, caz in care se subroga in drepturile acestuia, putand urmari, la randul sau, pe debitorul din obligatia principala;

dobanditorul poate delasa imobilul in mana creditorului dupa o anumita procedura, caz in care urmarirea se face fara participarea sa. Pentru a putea face delasarea, el trebuie sa aiba capacitatea de a instraina si sa nu fie obligat personal la plata datoriei;

in sfarsit, dobanditorul poate lasa ca procedura executarii silite sa-si urmeze cursul impotriva sa.

In toate ipotezele in care dobanditorul a platit datoria, a delasat imobilul ipotecat ori a suferit executarea silita, el are recurs in garantie, de drept, impotriva debitorului principal. Acest recurs are ca obiect repararea prejudiciului pe care l-a suferit din cauza evictiunii ce a dus la pierderea lucrului.

Ipoteca poate fi stinsa pe cale accesorie, ca urmare a stingerii raportului de obligatie garantat, sau pe cale principala, cand se stinge numai ipoteca, raportul principal ramanand in vigoare.

CLAUZA DE NECONCURENTA

A.C., Bucuresti: "Am fost angajata intr-o functie de executie, la o firma. Contractul de munca prevedea o clauza de neconcurenta, respectiv "salariatul este obligat sa nu presteze in interesul propriu sau al unui tert o activitate care se afla in concurenta cu cea prestata de angajator ori sa nu presteze o activitate in favoarea unui tert care se afla in relatie de concurenta cu angajatorul si il obliga pe angajator sa ii plateasca salariatului o indemnizatie lunara… indemnizatia negociata este de 25% din salariu... platita lunar. Salariatul nu are voie sa lucreze si sa participe la vanzarea, promovarea, comercializarea si distribuirea produselor lacuri vopsele ale firmelor concurente. Clauza de neconcordanta isi produce efectul si dupa incetarea contractului individual de munca pe o perioada de sase luni". Angajatorul este obligat sa-mi plateasca indemnizatia de 25% si pentru perioada de sase luni de la incetarea contractului de munca?" RASPUNS: Potrivit Codului Muncii, clauza de neconcurenta isi produce efectele numai daca in cuprinsul contractului individual de munca sunt prevazute activitatile ce sunt interzise salariatului pe durata contractului. Clauza de neconcurenta nu-si mai produce efectele la data incetarii contractului individual de munca, insa isi poate produce efectele si dupa incetarea contractului, pentru o perioada de maximum 6 luni, in cazul functiilor de executie si de maximum doi ani pentru cei care au ocupat functii de conducere, daca o astfel de perioada a fost convenita expres prin contract. Pe de alta parte, clauza de neconcurenta nu-si mai produce efectele in cazurile in care incetarea contractului individual de munca s-a produs de drept ori a intervenit din initiativa angajatorului pentru motive neimputabile salariatului. Asadar, daca sunt indeplinite conditiile prevazute de Codul Muncii, indemnizatia cuvenita salariatului pentru respectarea clauzei de neconcurenta se plateste de catre angajator si pe perioada prevazuta in contractul individual de munca in care isi produce efectele clauza de neconcurenta, chiar daca a incetat contractul, respectiv cele 6 luni mentionate de cititor. Este bine de retinut si faptul ca aceasta clauza de neconcurenta nu poate avea ca efect interzicerea in mod absolut a exercitarii profesiei salariatului sau a specializarii pe care o detine. La sesizarea salariatului sau a inspectoratului teritorial de munca, instanta competenta poate diminua efectele clauzei de neconcurenta. In cazul nerespectarii, cu vinovatie, a clauzei de neconcurenta, salariatul poate fi obligat la restituirea indemnizatiei si, dupa caz, la daune-interese.

ALEGEREA EXPERTILOR

R D C, Bucuresti: "Cum trebuie sa aleaga Judecatoria expertii topometri neutri in procesele de granituire? Daca instanta nu respecta intocmai procedurile de alegere, poate fi schimbat completul de judecata? Cum procedez pentru aceasta schimbare?" RASPUNS: Potrivit Codului de Procedura Civila, in situatia in care instanta considera necesar sa cunoasca parerea unor specialisti, va numi, la cererea partilor sau din oficiu, unul sau trei experti, stabilind prin incheiere punctele asupra carora urmeaza sa se pronunte si termenul in care trebuie sa se efectueze expertiza, asadar propunerea expertizei se face de catre parti sau instanta si instanta, incuviintand sau ordonand din oficiu expertiza, va numi unul sau trei experti. Partile pot sa se invoiasca asupra persoanei care urmeaza a fi insarcinata cu efectuarea expertizei, insa, daca partile nu cad de acord, expertul va fi numit de catre instanta prin tragere la sorti, in sedinta publica, de pe lista intocmita de biroul local de expertiza. In plus, daca instanta nu este lamurita prin expertiza facuta, poate dispune intregirea expertizei sau o noua expertiza si oricare din parti poate cere expertiza contrara sau contraexpertiza. Asadar, expertiza contrara va trebui ceruta, motivat, de catre partea care este nemultumita de expertiza efectuata ori poate fi ordonata din oficiu de catre instanta. Efectuarea ei va fi incredintata altor experti, daca instanta apreciaza ca expertii care au facut prima expertiza au dat dovada de lipsa de corectitudine, lipsa de obiectivitate etc. Expertii numiti pot fi recuzati pentru aceleasi motive ca si judecatorii. Motivele de recuzare sunt limitativ prevazute de Codul de Procedura Civila si pot fi grupate in patru categorii: 1 - calitatea de sot, ruda sau afin a judecatorului/expertului cu una din parti sau cu avocatul uneia din parti; 2 - interesul direct sau indirect al judecatorului/expertului in legatura cu solutionarea pricinii; 3 - ura sau vrajmasia care ar putea sa existe intre judecator, sotul, rudele sau afinii acesteia, pe de alta parte; 4 - ambitia sau amorul propriu, care l-ar putea influenta pe judecator/expert in solutionarea cauzei, datorita faptului ca si-a exprimat parerea asupra pricinii inainte de pronuntarea hotararii. Asadar, mijlocul procedural prin intermediul caruia o parte poate solicita, in cazuri strict determinate de lege, indepartarea unuia sau mai multor judecatori de la solutionarea unei anumite pricini este recuzarea.