Inchirierea locuintei

Principalul act normativ in materia inchirierii locuintelor este Legea nr. 114/1996, Legea locuintei. In completarea legislatiei locative se aplica dispozitiile Codului Civil privind contractul de locatiune.

Inchirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale si va cuprinde: adresa locuintei care face obiectul inchirierii; suprafata locativa si dotarile folosite in exclusivitate si in comun; suprafata curtilor si a gradinilor folosite in exclusivitate sau in comun; valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia si modul de plata; suma platita in avans in contul chiriei; locul si conditiile in care se realizeaza primirea si restituirea cheilor; obligatiile partilor privind folosirea si intretinerea spatiilor care fac obiectul contractului; inventarul obiectelor si al dotarilor aferente; data intrarii in vigoare si durata; conditiile privind folosinta exclusiva si in comun a partilor aflate in coproprietate; persoanele care vor locui impreuna cu titularul contractului; alte clauze convenite intre parti.

OBIECT. Contractul va putea avea ca obiect numai o "locuinta - constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii", inclusiv "curtea si gradina inchiriata o data cu suprafata locativa". Dispozitiile Legii nr. 114/1996 nu sunt aplicabile daca contractul are ca obiect un alt imobil, si anume curtea sau garajul inchiriat pentru parcarea sau adapostirea autovehiculului ori in alt scop decat cel locativ. De asemenea, nu intra sub incidenta legislatiei locative inchirierea caselor de vacanta, aceasta fiind destinata odihnei si recreerii, iar nu locuirii cu caracter de continuitate.

CHIRIA. Contractul de inchiriere fiind un contract cu titlu oneros, partile trebuie sa determine cuantumul chiriei, regulile de modificare a acesteia si modul de plata. Daca folosinta se transmite gratuit, contractul nu mai este unul de inchiriere, ci unul de comodat. Potrivit legii, "chiria practicata pentru locuinte va acoperi cheltuielile de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, precum si recuperarea investitiei, in functie de durata stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti". Avand in vedere elementul "negocierii intre parti", putem sa spunem ca suma platita cu titlu de chirie se va stabili prin liberul acord al partilor, cu exceptia locuintelor pentru care prin norme speciale se stabilesc plafoane ale chiriei in functie de anumite criterii (OUG nr. 40/1999, pentru locuintele care apartin domeniul public sau privat al statului ori al unitatilor administrativ teritoriale, pentru locuintele de serviciu etc.).

DURATA. Potrivit legii, contractul va cuprinde data intrarii in vigoare si durata. Rezulta ca termenul pentru care se face inchirierea este lasat la aprecierea partilor. Totusi contractul se va incheia pe o perioada determinata. "In cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual." Potrivit textului citat, reinnoirea contractului va putea interveni numai prin conventia partilor, intelegerea lor in acest sens putand fi expresa, dar, potrivit dreptului comun in materie, si tacita, rezultand din folosinta locuintei de catre chirias atunci cand proprietarul nu s-a opus continuarii raporturilor contractuale. Numai ca aceasta relocatiune opereaza pe o perioada nedeterminata si proprietarul va putea denunta unilateral contractul cu respectarea preavizului.

OBLIGATIILE PROPRIETARULUI. Locatorul (proprietarul) este obligat: sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta; sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei; sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare); sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonice etc.).

In cazul neindeplinirii de catre proprietar a obligatiilor care ii revin cu privire la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, lucrarile pot fi executate de catre chiriasi in contul proprietarului, retinand contravaloarea acestora din chirie. Chiriasul va putea executa aceste lucrari daca degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta normala a cladirii sau a locuintei si numai atunci cand proprietarul, la sesizarea scrisa a chiriasului, nu a luat masuri de executare a lucrarii, in termen de 30 de zile de la data sesizarii.

OBLIGATIILE CHIRIASULUI. Chiriasul trebuie: sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva; sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii; daca persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si dotarile aferente; sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna pe toata durata contractului de inchiriere; sa predea proprietarului locuinta in stare normala de folosinta, la eliberarea acesteia. Obligatiile chiriasului cu privire la intretinerea si repararea spatiului inchiriat se pastreaza si in cazul subinchirierii locuintei.

Sunt nule de drept orice clauze cuprinse in contractul de inchiriere care: obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului; prevad responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spatiilor comune; impun chiriasilor sa faca asigurari de daune; exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale; autorizeaza pe proprietar sa obtina venituri din nerespectarea clauzelor contractului de inchiriere.

SUBINCHIRIEREA

Chiriasul poate subinchiria locuinta detinuta numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar, daca acestea nu sunt interzise prin contractul de inchiriere principal. Beneficiarul contractului de subinchiriere nu se poate prevala de nici un drept impotriva proprietarului si nici asupra oricarui titlu de ocupare. Contractul de subinchiriere, incheiat cu respectarea prevederilor legale, se inregistreaza la organele fiscale teritoriale. Incetarea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit se face in urmatoarele conditii: a) la cererea chiriasului, cu conditia notificarii prealabile intr-un termen de minimum 60 de zile; b) la cererea proprietarului, atunci cand: chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv; chiriasul a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si oricaror alte bunuri aferente lor sau daca instraineaza fara drept parti ale acestora; chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei; chiriasul nu a respectat clauzele contractuale; c) la cererea asociatiei de proprietari, atunci cand chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de trei luni, daca au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului. Evacuarea chiriasului se face numai pe baza unei hotarari judecatoresti irevocabile. Chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute in contractul de inchiriere pana la data executarii efective a hotararii de evacuare.

RASPUNSURI COMPETENTE LA INTREBARILE DUMNEAVOASTRA

Manescu Costica, Bucuresti: "Daca am depus niste acte la Casa de Pensii a Municipiului Bucuresti si nu am primit nici un raspuns in 30 de zile, care este legea care ma indreptateste sa ii actionez in instanta si ce pot face prin urmare?". RASPUNS: Principalul act normativ in materie este Legea nr. 554/2004, Legea contenciosului administrativ, publicata in Monitorul Oficial, partea I nr. 1154 din 07/12/2004. Potrivit dispozitiilor art. 1 din Legea contenciosului administrativ, "orice persoana care se considera vatamata intr-un drept ori intr-un interes legitim, de catre o autoritate publica, printr-un act administrativ sau prin nesolutionarea in termenul legal a unei cereri, se poate adresa instantei de contencios administrativ competente, pentru anularea actului, recunoasterea dreptului pretins sau a interesului legitim si repararea pagubei ce i-a fost cauzata. Interesul legitim poate fi atat privat, cat si public". Nesolutionarea in termenul legal a unei cereri este definit de lege ca fiind faptul de a nu raspunde solicitantului in termen de 30 de zile de la inregistrarea cererii, daca prin lege nu se prevede alt termen. Cel care se considera vatamat intr-un drept al sau, recunoscut de lege, prin nesolutionarea in termen sau prin refuzul nejustificat de solutionare a cererii, poate sesiza instanta de contencios administrativ competenta, pentru a solicita recunoasterea dreptului pretins, repararea pagubei cauzate si, eventual, reparatii pentru daune morale. De asemenea, se poate adresa instantei de contencios administrativ si cel care se considera vatamat intr-un drept al sau, recunoscut de lege, prin nesolutionarea in termen sau prin refuzul nejustificat de solutionare a cererii. Litigiile privind actele administrative emise sau incheiate de autoritatile publice locale si judetene, precum si cele care privesc taxe si impozite, contributii, datorii vamale si accesorii ale acestora, de pana la 5 miliarde lei, se solutioneaza, in fond, de tribunalele administrativ-fiscale, iar cele privind actele administrative emise sau incheiate de autoritatile publice centrale, precum si cele care privesc taxe si impozite, contributii, datorii vamale si accesorii ale acestora, mai mari de 5 miliarde lei, se solutioneaza, in fond, de sectiile de contencios administrativ si fiscal ale curtilor de apel, daca prin lege speciala nu se prevede altfel. Reclamantul se poate adresa instantei de la domiciliul sau sau celei de la domiciliul paratului. Daca reclamantul a optat pentru instanta de la domiciliul paratului, nu se poate invoca exceptia necompetentei teritoriale. Cererile prin care se solicita recunoasterea dreptului pretins si repararea pagubei cauzate se pot introduce in termen de 6 luni de la data expirarii termenului legal de solutionare.